تحذيرات من تصاعد الركود: مخاطر شركات الرهن العقاري

يشعر المسؤولون الأمريكيون بالقلق من أن الركود القادم قد يزداد حدة بسبب سلسلة متتالية من الإخفاقات المتتالية في قطاع الرهن العقاري الناجمة عن انهيار أسعار المنازل، والأسواق المالية المتجمدة، وارتفاع حالات التأخر في السداد.

وقد دق مجلس الرقابة على الاستقرار المالي الأمريكي، وهو فريق التدخل السريع من المنظمين الماليين الذي تم تشكيله بعد أزمة عام 2008، ناقوس الخطر يوم الجمعة بشأن زاوية متزايدة التأثير في الصناعة التي أفلتت إلى حد كبير من التدقيق: شركات الرهن العقاري غير المصرفية.

على عكس البنوك التقليدية، فإن شركات الرهن العقاري غير المصرفية مثل Rocket Mortgage معرضة بشدة للتقلبات في سوق الرهن العقاري، وتعتمد على التمويل الذي يمكن أن ينضب في أوقات الضغط، وليس لديها ودائع مستقرة تعتمد عليها كشبكة أمان. وعلى عكس البنوك، تخضع هذه الشركات لتنظيم خفيف على المستوى الوطني.

حذرت FSOC من أن نقاط الضعف الفريدة من نوعها هذه تخاطر بحدوث تأثير الدومينو في أي أزمة مستقبلية حيث تفشل العديد من شركات الرهن العقاري، ويصبح المقترضون خارج سوق الرهن العقاري وتُترك الحكومة الفيدرالية في مواجهة الأزمة.

وقالت وزيرة الخزانة جانيت يلين، التي تترأس لجنة مراقبة الاستقرار المالي، في التقرير: "ببساطة، يمكن لنقاط ضعف شركات الرهن العقاري غير المصرفية أن تضخم الصدمات في سوق الرهن العقاري وتقوض الاستقرار المالي".

ويدعو المنظمون الفيدراليون الولايات والكونغرس إلى اتخاذ إجراءات لمعالجة المخاطر التي تنطوي عليها هذه الحالة، بما في ذلك إنشاء دعم ممول من الصناعة لتخفيف الاضطرابات الناجمة عن إفلاس شركة الرهن العقاري.

على الرغم من المصطلح المتشابك، فقد أصبحت شركات الرهن العقاري غير المصرفية لاعبًا حيويًا في تقديم معظم الرهون العقارية في الولايات المتحدة اليوم. وهي تشمل العلامات التجارية الكبرى مثل Rocket Mortgage و BennyMac و Mr. Cooper.

واعتبارًا من عام 2022، أنشأت شركات الرهن العقاري غير المصرفية حوالي ثلثي الرهون العقارية في الولايات المتحدة وامتلكت حقوق خدمة 54% من أرصدة الرهن العقاري، وفقًا للجنة الخدمات المالية. وقد ارتفع ذلك بشكل ملحوظ عن عام 2008.

في الواقع، يمتلك مقدمو خدمات الرهن العقاري غير المصرفية حقوق خدمة ما يقرب من 6.3 تريليون دولار من الأرصدة غير المدفوعة على الرهون العقارية المدعومة من الوكالات - وهو ما يمثل 70% من الإجمالي.

وقالت لجنة مراقبة الاستقرار المالي إن شركات الرهن العقاري غير المصرفية لديها "نقاط ضعف" يمكن أن تتسبب في "تضخيم ونقل تأثير الصدمة إلى سوق الرهن العقاري والنظام المالي الأوسع نطاقًا".

على سبيل المثال، إذا انهارت أسعار المنازل في أي أزمة مستقبلية، فقد تخسر شركات الرهن العقاري أموالها وتواجه في الوقت نفسه أزمات نقدية تجعل من الصعب عليها سداد المدفوعات المطلوبة للمستثمرين نيابة عن المقترضين المتعثرين، حسبما قالت لجنة مراقبة الاستقرار المالي. ومن شأن هذه التحديات أن تتفاقم بسبب المبالغ المرتفعة نسبيًا للديون التي تتحملها هذه الشركات.

ومن ثم فإن هذا الضغط على شركات الرهن العقاري غير المصرفية سيضر بالمقترضين الذين يسعون للحصول على قروض عقارية وقد يجبر الحكومة الفيدرالية على تحمل الالتزامات، وفقًا للجهات التنظيمية.

دعت يلين وزملاؤها يوم الجمعة المنظمين في الولايات إلى تعزيز المتطلبات والمعايير المفروضة على شركات الرهن العقاري غير المصرفية، بما في ذلك مطالبتهم بتحديد كيفية إنهاء عملها بأمان في حالة حدوث أزمة.

ولمعالجة ضغوط السيولة خلال فترة الضغط، دعا المنظمون الكونجرس إلى النظر في تشريع لتوفير سلطات جديدة لشركة Ginnie Mae لتوسيع برنامج دعم المساعدة.

بالإضافة إلى ذلك، قال المنظمون إنه ينبغي على الكونجرس النظر في إنشاء صندوق - بتمويل من شركات الرهن العقاري غير المصرفية - "لتوفير السيولة لمقدمي خدمات الرهن العقاري غير المصرفية التي تعاني من الإفلاس أو وصلت إلى نقطة الفشل".

وردًا على ذلك، قالت جمعية مصرفيي الرهن العقاري، وهي مجموعة تجارية في هذا المجال، إنها تدعم أهداف لجنة الاستقرار المالي المتمثلة في "سوق خدمات مالية آمنة ومستقرة ومستدامة" ولكنها وصفت بعض التوصيات بأنها "غير ضرورية".

وقال بوب بروكسميت، الرئيس والمدير التنفيذي لرابطة مصرفيي الرهن العقاري، في بيان يوم الجمعة: "لقد حدت سنوات من المعاملة التنظيمية العقابية لرأس المال بالفعل من رغبة مؤسسات الإيداع وقدرتها على المشاركة في أسواق الإقراض العقاري وخدمة الرهن العقاري". "في حين أننا ندعم المعايير الوطنية لمتطلبات رأس المال والسيولة، فإن وضع متطلبات إشرافية مزدوجة أو كيانات إشرافية على سوق منظم بشدة سيضيف تكلفة وتعقيدات كبيرة."

وحذرت جمعية رجال الأعمال الأمريكية من أن إدارة هذه التغييرات قد تقلل من المنافسة وترفع تكاليف الاقتراض.

قال سكوت أولسن، المدير التنفيذي لمقرضي المنازل المجتمعية الأمريكية، وهي مجموعة تجارية أخرى، إن تقرير لجنة الاستقرار المالي لا يشير إلى وجود مخاطر كبيرة على دافعي الضرائب ومخاطر محدودة على النظام المالي ككل.

وقال أولسن في بيان له: "بالنظر إلى التحديات الحالية المتعلقة بالقدرة على تحمل تكاليف ملكية المنازل، تأمل CHLA ألا يبالغ المنظمون في رد فعلهم على هذا الخطر المحدود من خلال اللوائح والرسوم التي تقيد الوصول إلى الرهن العقاري".

حتى أن بعض المنظمين لديهم مخاوف بشأن خطة FSOC الجديدة.

فقد حذر براندون ميلهورن، الرئيس والمدير التنفيذي لمؤتمر مشرفي البنوك الحكومية، في بيان يوم الجمعة من أن التوصية بإنشاء صندوق سيولة جديد "سابقة لأوانها في أحسن الأحوال".

"وقال ميلهورن: "قبل النظر في أي اقتراح من هذا القبيل، ينبغي على الكونجرس أن يطلب المزيد من البحث والتحليل فيما يتعلق بالعواقب الوخيمة وغير المقصودة المحتملة لهذه التوصية. "أشعر بالقلق من أن هذه التوصية قد تؤثر سلبًا على سوق الرهن العقاري غير المصرفي، لا سيما بالنسبة للمقترضين ذوي الدخل المنخفض والمتوسط، والمجتمعات الملونة، ومشتري المنازل لأول مرة، والمحاربين القدامى."

ومع ذلك، حذرت باتريشيا ماكوي، الأستاذة في كلية الحقوق في كلية بوسطن كوليدج، من أن اعتماد شركات الرهن العقاري غير المصرفية على القروض قصيرة الأجل للتمويل "يجعلها عرضة للانهيار" إذا ارتفعت معدلات الاقتراض أو جف الإقراض.

"وقال ماكوي، وهو منظم سابق للرهن العقاري: "إن شركات الرهن العقاري غير المصرفية ضعيفة رأس المال، مما يجعلها عرضة للفشل إذا فقدت التمويل أو ارتفعت معدلات التخلف عن سداد الرهن العقاري. "ابتداءً من أوائل عام 2007، شهدنا موجة تسونامي من شركات الرهن العقاري غير المصرفية تفشل لهذه الأسباب تحديداً."