قانون مكافحة الاحتكار يقلب مجال العقارات في الولايات المتحدة

ستتحول طريقة شراء وبيع المنازل للأميركيين رأسا على عقب قريبًا.

حكم مضاد للاحتكار بقيمة مليارات الدولارات ضد الجمعية الوطنية للوسطاء العقاريين في نهاية العام الماضي أدى إلى تسوية يوم الجمعة ستخفف قبضة جماعة التجارة القوية على سوق الإسكان الأميركي. يتوقع أن تبدأ تصلح بقيمة 418 مليون دولار مع مجموعة من المشترين في العمل بحوالي يوليو، بانتظار موافقة القاضي. من المتوقع أن تحول عدد من القواعد والإرشادات التي وضعتها جمعية الوسطاء العقاريين والتي يقول النقاد إنها أبقت أسعار الإسكان مرتفعة بشكل مصطنع.

التلخيص: لن تكون نسبة 6% للعمولات، المقسمة بين وسيطي المشتري والبائع، الشيء الطبيعي بعد الآن. من المتوقع أن تنخفض عمولة الوكلاء — في بعض الحالات، بشكل كبير — لأنها ستكون تنافسية وقابلة للتفاوض، وستكون لدى البائعين القدرة على مقارنة الأسعار. كما سيتم حظر تكتيكات أخرى للوسطاء يقول النقاد إنها تعتبر مضادة للمنافسة، مثل قاعدة جعلت وكلاء البائعين يحددون تعويض وكلاء الشراء.

ليست كل الأخبار جيدة: قد يضطر المشتررون في المستقبل لدفع وسيطهم مباشرة، مما قد يكون صعبًا على المشترين المعتادين على تمويل تلك العمولة كجزء من قرض الرهن العقاري. كما يمكن لبعض المشترون اختيار التخلي نهائيًا عن استخدام وسيط. بالإضافة إلى ذلك، من المرجح أن يتوقف العديد من الوكلاء عن العمل.

ولكن أهم ما يجب على المشترين إدراكه: يجب على الكلفة الإجمالية لشراء منزل أن تنخفض بآلاف الدولارات في المتوسط.

لعقود، دفع الأميركيون عمولة قياسية تبلغ حوالي 6% عند بيع منزل، مقسمة بين وسيط البائع ووسيط المشتري. تقول الجمعية الوطنية للوسطاء العقاريين ومليون ونصف المليون وكيل لديهم إن تلك الرسوم قابلة للتفاوض. لكن قواعد معينة لدى جمعية الوسطاء العقاريين أبقت العمولات أعلى بكثير من في دول أخرى، حيث يمكن أن تتراوح نسبتها بين 1% و 2%.

بعد التسوية، ستكون هذه العمولات تنافسية تمامًا، مما يعني أن الوسطاء يمكنهم الإعلان عن أسعارهم للبائعين المحتملين، ويمكن للأشخاص أن يتسوقوا حولهم من أجل الصفقات.

من المتوقع أن تنخفض عمولات العقارات بين 25% و 50% بسبب القواعد الجديدة، وفقًا لتحليلات TD Cowen Insights.

بدون الإرشادات التي كانت تتطلب من وسيطي المشتري والبائع تقسيم العمولات على حد سواء، قد يضطر المشترون لتغيير الطريقة التي يدفعون بها لوكلاءهم الخاصين.

عادةً ما كانت العمولة بنسبة 6% (نسبة 3% لوسيط البائع و 3% لوكيلهم الخاص) يتم تحميلها على المشتري كجزء من تكلفة المنزل بشكل عام، يمكن للمشترون سدادها على مدى عقود في قروضهم العقارية.

لكن بعد تنفيذ التسوية، قد يجد المشترون أنهم سيدفعون لوكلاءهم بطرق جديدة؛ بما في ذلك، ربما، رسوم ثابتة. سيتطلب أيضًا قاعدة جديدة أن يدخل وكلاء المشترين في اتفاقات مكتوبة مع مشتريهم.

على الرغم من أن ذلك سيضيف الشفافية إلى عملية شراء المنزل، إلا أنه قد يصبح معاناة — وخاصة بالنسبة للمشترين من ذوي الخبرة مرة واحدة، الذين لديهم بالفعل صعوبة في توفير جميع الأموال التي يحتاجونها لدفعة أولية، تكاليف إغلاق المعاملة، المحامي وجميع التكاليف الأخرى المرتبطة بشراء منزل.

القاعدة التي اثارت استياء النقاد في جمعية الوسطاء العقاريين ستذهب: الاشتراط الذي يفرض على وسطاء البائعين الإعلان عن العمولة التي سيدفعونها لأوكلاء البائعين. تمنع الجمعية الآن الوسطاء من الإعلان عن تلك التعويضات.

يقول مدافعو السكن الميسور إن تلك القاعدة أسفرت عن تداعيات سيئة للمشترون: الأولى هي أنها أبقت العمولات في مستويات مرتفعة بشكل مصطنع، والثانية أنها دفعت وسطاء المشترين لدفع المزيد على منازل أكثر تكلفة على المشترون، لكي يكون أجرهم أعلى.

السؤال الأساسي: هل سيصبح شراء المنزل أرخص؟ تتوقع معظم الخبراء في الصناعة أن الإجابة تكون بالتأكيد نعم. مع تنافس الوسطاء على الأسعار، من الممكن أن تنخفض العمولات بشكل كبير.

لمنزل متوسط السعر الأميركي المعروض للبيع — 387.000 دولار — يدفع البائعون أكثر من 23000 دولار في رسوم وساطة. يعادل تلك التكاليف إلى المشترون، مما يرفع سعر المنازل في أميركا. يمكن أن تنخفض تلك الرسوم بحوالي 6000 إلى 12000 دولار، وفقًا لتحليلات من TD Cowen Insights.

بشكل إجمالي، سيوفر ذلك للناس الكثير من المال: يدفع الأميركيون حوالي 100 مليار دولار في رسوم العمولة سنويًا، ويمكن للمشترين أن يستفيدوا من توفير بين ربع إلى نصف تلك الرسوم بمجرد أن تنتهي التسوية، وفقًا لستيفن بوربيك ، كبير الزملاء في اتحاد الجمعيات الاستهلاكية، وهو الجمعية المظلة لمجموعة من الجمعيات الاستهلاكية غير الربحية.

الحقيقة الجديدة قد تكون صعبة على وكلاء العقارات، بشكل خاص الأشخاص الذين لا يبيعون الكثير من المنازل.

انخفضت عمليات شراء المنازل في الولايات المتحدة إلى أدنى مستوى لها منذ نحو 30 عامًا في عام 2023 حيث نفدت الإمدادات، ارتفعت أسعار الفائدة على القروض ولا تزال أسعار المنازل مرتفعة في معظم مناطق البلاد. على الرغم من أن انخفاض العمولات قد يقنع بعض المشترين والبائعين بالعودة إلى السوق، قال نورم ميلر، أستاذ العقارات الفخري في جامعة سان دييغو، إن التسوية قد تؤدي إلى خروج جماعي لوسطاء البيع من الصناعة.

قد يستقيل نصف الجزء المقدر بحوالي 2 مليون وكيلا في أميركا، وفقًا لتوقعات ميلر، بينما تصبح القواعد الجديدة غير قابلة للتنفيذ للعديد من الوسطاء. في علامة على مدى كيفية إثارة هذا الحكم للقلق داخل الصناعة، انخفضت أسهم شركات العقارات مثل زيلو (Z) وكومباس (COMP) وريدفن (DRFN) بنسبة 13% و 14% و 5% على التوالي يوم الجمعة، وهو اليوم الذي انخفضت فيه زيلو وريدفن بشكل أكبر.