تغييرات العمولات العقارية وتأثيرها على السوق

في الصيف الماضي، هددت التغييرات التي أجرتها الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين، وهي المنظمة التجارية العقارية القوية، بتغيير الطريقة التي يشتري بها الأمريكيون ويبيعون بها المنازل. وتوقع بعض الخبراء أن عمولة 6%، وهي الرسوم غير الرسمية لشراء أو بيع منزل، ستنتهي.

والآن، وبعد مرور ستة أشهر، ومع انطلاق موسم شراء المنازل في ربيع عام 2025 وتلاشي الاضطرابات التي سببتها القواعد الجديدة، يقول المتخصصون في مجال العقارات إن الآثار الفعلية كانت خافتة.

قالت بريتا كلينجارتنر، وهي سمسارة عقارية في لوس أنجلوس: "لقد تغيرت الأعمال الورقية، وأعتقد أن بعض الأشياء الجيدة حقًا قد حدثت في الطريقة التي يناقش بها معظمنا العمولات مقدمًا مع المشترين والبائعين". "ولكنني لا أعتقد أن العمل قد تغير بأي شكل من الأشكال."

مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري التي كانت تحوم حول 7% خلال الأشهر الستة الماضية واستمرار ارتفاع متوسط أسعار المنازل في جميع أنحاء الولايات المتحدة، فإن القواعد الجديدة، التي دخلت حيز التنفيذ في أغسطس، قد حفزت الأمل في أن تنخفض العمولات المدفوعة للعاملين في مجال العقارات، مما يجعل شراء المنازل وبيعها أقل تكلفة بالنسبة للأمريكيين العاديين. في العام الماضي، قدرت شركة TD Cowen Insights أن القواعد الجديدة قد تتسبب في انخفاض الرسوم المدفوعة للوسطاء العقاريين بنسبة تتراوح بين 25% إلى 50%.

وبدلاً من ذلك، ظلت العمولات دون تغيير إلى حد كبير منذ شهر أغسطس، وفقًا لدراسة صدرت هذا الشهر عن منصة Redfin العقارية. بالنسبة للمنازل ذات الأسعار المنخفضة نسبيًا التي تم بيعها بأقل من 500,000 دولار، وجدت Redfin وجدت أن متوسط العمولة قد ارتفع منذ دخول القواعد حيز التنفيذ.

لم يقدم ممثلو NAR تعليقًا عندما سُئلوا عن التسوية.

قال السماسرة إن بائعي المنازل لا يزالون في الغالب يعرضون دفع العمولات.

قالت سمر جوراليك، مستشارة الامتثال العقاري: "هناك شيء واحد مؤكد، إذا كانت النية هي ألا يدفع البائعون تعويضات وكلاء المشترين، فهذا فشل تام, الأمر مستمر كما هو، ولكن يتم فقط إعادة تغليفه بطريقة مختلفة."

كان هناك تغييران رئيسيان في إطار تسوية بقيمة 418 مليون دولار تم الإعلان عنها في مارس الماضي بعد سلسلة من الدعاوى القضائية التي زعمت أن NAR، التي تضم 1.5 مليون من العاملين في مجال العقارات بين صفوفها، لديها قواعد غير رسمية تدعم هيكل الدفع التقليدي للصناعة. ويعني ذلك أن بائعي المنازل كانوا عادةً ما يدفعون عمولة بنسبة 5% أو 6% مقسمة بين وكيلهم والوكيل الذي يمثل مشتري المنزل.

كان التغيير الأول يتطلب من جميع الوكلاء الذين يعملون مع متسوق محتمل للمنزل أن يبرموا اتفاقية مكتوبة قبل القيام بجولة في العقار معًا. تم تصميم هذا العقد لإبلاغ المشترين بأنهم مسؤولون عن دفع عمولة وكلائهم العقاريين إذا اختار البائع عدم تغطية هذه التكلفة.

قال كلاينجارتنر، السمسار العقاري من لوس أنجلوس: "نحن الآن مجبرون نوعًا ما على إجراء هذه المناقشة ربما في وقت مبكر من علاقتك مع المشتري". "أعتقد أن ذلك كان رائعاً."

بعض الولايات تطلب بالفعل مثل هذه الاتفاقيات قبل شهر أغسطس.

أما التغيير الثاني فيحظر عرض عروض التعويضات على خدمات الإدراج المتعددة، وهي قواعد بيانات مركزية يستخدمها السماسرة العقاريون لمشاركة تفاصيل عن المنازل المعروضة للبيع. قبل تغيير القواعد، اتهم بعض المنتقدين السماسرة العقاريين بعرض المنازل التي يعرض فيها البائعون أعلى عمولة لوكلاء المتسوقين فقط، على الرغم من أن الرابطة الوطنية للعقارات قالت إن هذه الممارسة كانت دائمًا ضد قواعدها.

ومع ذلك، لا يُمنع السماسرة من الاتصال ببعضهم البعض والسؤال عن العمولات بموجب القواعد الجديدة.

قال جون رويتر، وهو سمسار عقارات في صن بريري بولاية ويسكونسن، إنه يعتقد أن التغيير جعل عملية بيع وشراء المنازل أكثر غموضاً. لا يمكن للوسطاء العقاريين معرفة ما إذا كان أي من المنازل السابقة في منطقتهم قد بيعت بنجاح مع عرض عمولة أقل، والتي قد تكون معلومات مفيدة لتقديمها لمشتري المنازل والبائعين.

"كان من المفترض أن تؤدي تغييرات القواعد إلى جعل العمولات شفافة، لكنها لم تفعل ذلك. لقد فعلت العكس تماماً"، قال رويتر. "إذا نظرت إلى العقارات، فليس لديك أي فكرة عن العمولة التي تم دفعها عليها. لا أحد يعرف ماذا يحدث."

تمت الموافقة رسميًا على شروط التسوية، بما في ذلك تغييرات الممارسة، من قبل قاضٍ فيدرالي في نوفمبر. ومع ذلك، لا يزال هناك منتقدون للتسوية.

وقالت تانيا مونيستير، الأستاذة في كلية الحقوق بجامعة بافالو، إنها تخطط لتقديم استئناف على أمل أن يتم إلغاء شروط التسوية التي أقرتها الوكالة الوطنية للإصلاح الزراعي.

قالت مونيستير: "آمل أن يلقي القاضي نظرة فاحصة على هذا الأمر ويرى أن هذا كان في الأساس مجموعة كبيرة من الدخان والمرايا". "لم تكن هذه تغييرات قيمة في الممارسة، بل كانت مجرد تغييرات تجميلية."

وأضافت: "إنها حالة محزنة، ولكنني أعتقد أن كل هذا كان من أجل لا شيء".