توقعات أسعار الفائدة وتأثيرها على سوق الإسكان

تحليل أسعار الرهن العقاري وتأثيرات السوق

تجاهل سوق الإسكان هذا الأسبوع إلى حد كبير الاضطرابات التي شهدها الاحتياطي الفيدرالي.

معدل الرهن العقاري الثابت وتأثيره على السوق

بلغ متوسط معدل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا 6.56% للأسبوع المنتهي في 28 أغسطس، وهو أقل بقليل من أدنى مستوى في 10 أشهر الأسبوع الماضي عند 6.58%، وفقًا للبيانات الصادرة يوم الخميس عن فريدي ماك.

الصدام القانوني وتأثيره على الاستقلالية المالية

وتأتي هذه الحركة الخافتة نسبيًا في أسعار الفائدة على خلفية الصدام القانوني بين الرئيس دونالد ترامب ومحافظة الاحتياطي الفيدرالي ليزا كوك. ويشعر البعض بالقلق من أن المعركة قد لا تعرض الاستقلال السياسي للاحتياطي الفيدرالي للخطر فحسب، بل قد تؤدي أيضًا إلى ارتفاع معدلات الرهن العقاري في المستقبل.

وكان ترامب قد أعلن يوم الإثنين الماضي عن إقالته لكوك، متهمًا إياها بارتكاب احتيال في الرهن العقاري. ولم يتم توجيه أي اتهامات لها بارتكاب أي مخالفات، وقد رفعت دعوى قضائية يوم الخميس تتحدى فيها محاولة ترامب إقالتها من دورها البارز في البنك المركزي.

الضغوط السياسية وتأثيرها على معدلات الفائدة

وقد صعد ترامب من هجماته على الاحتياطي الفيدرالي كجزء من مساعيه لخفض أسعار الفائدة. ولكن إذا دفعت الضغوط السياسية البنك المركزي إلى إعطاء الأولوية لخفض أسعار الفائدة وإغفال السيطرة على التضخم العنيد، فإن الاستراتيجية قد تأتي بنتائج عكسية في نهاية المطاف، حسبما قال إريك هاثاواي، مدير محفظة في شركة آر بي سي غلوبال لإدارة الأصول.

وأضاف: "نحن قلقون بشأن استقلالية الاحتياطي الفيدرالي، ونعتقد أن أي خسارة كبيرة في استقلالية الاحتياطي الفيدرالي ستُترجم إلى ارتفاع أسعار الفائدة".

علاقة معدلات الرهن العقاري بعائدات السندات

تتحرك معدلات الرهن العقاري بشكل عام بالتوازي مع عائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات، وهو ما يمكن أن يؤثر عليه الاحتياطي الفيدرالي ولكنه لا يتحكم فيه. ولكن العائد يعكس أيضًا توقعات المستثمرين للتضخم المستقبلي.

وهذا يعني أن معدلات الرهن العقاري لا تتبع دائمًا تحركات الاحتياطي الفيدرالي مباشرة. على سبيل المثال، عندما بدأ الاحتياطي الفيدرالي في خفض أسعار الفائدة في الخريف الماضي، ارتفعت أسعار الرهن العقاري.

تأثير الاحتياطي الفيدرالي على معدلات الرهن العقاري

ولكن في الوقت الحالي، لم يكن للدراما في الاحتياطي الفيدرالي تأثير كبير على معدلات اقتراض المنازل. انخفضت معدلات الرهن العقاري في الآونة الأخيرة مع تزايد توقعات المستثمرين بخفض الاحتياطي الفيدرالي لأسعار الفائدة في سبتمبر/أيلول، بعد بيانات الوظائف الأضعف التي تشير إلى تباطؤ الاقتصاد.

ردود فعل السوق على الضغوط السياسية

وقال هاثاواي: "في الوقت الحالي، لا أعتقد أن لدينا الكثير من رد فعل السوق من هذه الهجمات". "ولكن إذا استمرت الهجمات وبدأت السوق في الاعتقاد بأن الاحتياطي الفيدرالي سيفقد استقلاليته حقًا، فمن الواضح أن ذلك سيخلق بعض القلق بشأن التضخم في المستقبل."

توقعات السوق وتأثيرها على المشترين

يوم الثلاثاء، بدا أن ترامب يقترح أن بإمكانه استبدال كوك وتأمين أغلبية من المعينين من قبله في مجلس إدارة الاحتياطي الفيدرالي، مما يمكنه من ضمان فعالية البنك المركزي في خفض أسعار الفائدة إلى المستوى الذي يراه مقبولاً.

وقال ترامب في اجتماع مجلس الوزراء يوم الثلاثاء: "سيكون لدينا أغلبية في وقت قريب جدًا". "بمجرد أن نحصل على الأغلبية، سوف يتأرجح الإسكان وسيكون الأمر رائعًا. الناس يدفعون أسعار فائدة مرتفعة للغاية... علينا أن نخفض أسعار الفائدة قليلاً."

عدم اليقين الاقتصادي وتأثيره على المشترين المحتملين

قالت ليزا ستورتيفانت، كبيرة الاقتصاديين في شركة Bright MLS، وهي شركة تسجيل عقاري، إن عدم اليقين الاقتصادي الحالي والتساؤلات حول خفض أسعار الفائدة قد يخلق حالة من الارتباك في أذهان مشتري المنازل المحتملين الذين يجلسون حاليًا على الهامش في سوق الإسكان.

وقالت: "إذا كنت من مشتري المنازل المستعدين للدخول إلى السوق، ويمكنك شراء منزل في هذا السوق، يمكنك الاستفادة من المزيد من المخزون ومن قوة تفاوضية أكبر مما كان بإمكانك الحصول عليه قبل عام". "هذا هو المكان الذي سأركز اهتمامي عليه."

وأضافت: "البائعون يخفضون الأسعار، والمخزون باقٍ، لذا فإن التركيز على معدلات الرهن العقاري قد يسلب من بعض النواحي الفرص الأخرى التي يمتلكها المشترون في السوق لتحقيق أرباح في النهاية لصالحهم".