ارتفاع أسعار الرهن العقاري يعيق مشتري المنازل

ترتفع أسعار الرهن العقاري مرة أخرى، في إشارة أخرى غير مرحب بها لمشتري المنازل.

فقد بلغ متوسط الرهن العقاري القياسي ذي السعر الثابت لمدة 30 عامًا ما يقرب من 7٪ في الأسبوع الأخير من عام 2024 المنتهي في 2 يناير، وفقًا لبيانات عملاق تمويل الرهن العقاري فريدي ماك. هذا هو أعلى مستوى منذ ما يقرب من ستة أشهر وهو أيضًا أعلى من الأسبوع السابق عندما بلغ متوسط معدلات الرهن العقاري 6.85% مقابل متوسط الأسبوع الأخير البالغ 6.91%. قبل عام، بلغ متوسط معدلات الرهن العقاري 6.62%.

يأتي الارتفاع الأخير في معدلات الرهن العقاري على الرغم من خفض الاحتياطي الفيدرالي لأسعار الفائدة بمقدار ربع نقطة مئوية الشهر الماضي، وهو ثالث خفض له هذا العام. ومع ذلك، فقد خفض البنك المركزي توقعاته لعدد مرات خفض أسعار الفائدة التي يتوقعها هذا العام مع بقاء التضخم فوق هدفه البالغ 2% وبقاء سوق العمل في وضع قوي.

وفي حين أن معدلات الرهن العقاري تتأثر بشكل مباشر بالإجراءات التي يتخذها البنك المركزي، إلا أنها تتماشى بشكل وثيق مع اتجاه عوائد سندات الخزانة الأمريكية لأجل 10 سنوات، والتي تعتبر مؤشرًا لمعدلات الرهن العقاري. على مدار الشهر الماضي، ارتفع عائد سندات الخزانة الأمريكية لأجل 10 سنوات بشكل مطرد، ويرجع ذلك جزئيًا إلى التوقعات المعدلة للاحتياطي الفيدرالي بالإضافة إلى عبء الديون الحكومية المتزايد، والذي يخشى الكثيرون من استمرار نموه في ظل إدارة ترامب الثانية.

وقال سام خاطر، كبير الاقتصاديين في فريدي ماك، في بيان صدر يوم الخميس: "بالمقارنة مع هذا الوقت من العام الماضي، فإن معدلات الرهن العقاري مرتفعة ولا تزال الرياح المعاكسة للقدرة على تحمل التكاليف في السوق مستمرة".

تبقي معدلات الرهن العقاري المرتفعة العديد من مشتري المنازل المحتملين على الهامش. انخفضت طلبات الرهن العقاري بنسبة 21.9% للأسبوع المنتهي في 27 ديسمبر مقارنة بالأسبوعين السابقين، وفقًا للبيانات التي نشرتها جمعية مصرفيي الرهن العقاري يوم الخميس.

وقال مايك فراتانتوني، كبير الاقتصاديين في جمعية مصرفيي الرهن العقاري، إن هذا ليس غريبًا في هذا الوقت من العام. وقال في بيان يوم الخميس إن نشاط الإسكان "عادةً ما يتوقف في موسم العطلات في فترة الأعياد". ويميل ذلك إلى أن يؤدي إلى "انخفاض في كل من طلبات إعادة التمويل والشراء."

ذهب العديد من مشتري المنازل المحتملين إلى عام 2024 على أمل أن تؤدي التخفيضات المتوقعة في أسعار الفائدة من قبل بنك الاحتياطي الفيدرالي إلى خفض معدلات الرهن العقاري، ونتيجة لذلك، فتح مخزون جديد من المساكن من أصحاب المنازل الذين لا يريدون خسارة معدلات الرهن العقاري المنخفضة التي حصلوا عليها خلال الوباء.

ومع ذلك، بدأت دورة خفض الاحتياطي الفيدرالي في وقت متأخر عما توقعه حتى محافظو البنوك المركزية أنفسهم في البداية بسبب الارتفاع المفاجئ في التضخم في الربع الأول من عام 2024. ولكن حتى مع تباطؤ التضخم، امتنع الاحتياطي الفيدرالي عن خفض أسعار الفائدة حتى سبتمبر/أيلول، عندما خفض أسعار الفائدة بمقدار نصف نقطة، وهي خطوة كبيرة غير معتادة.

انخفضت معدلات الرهن العقاري في البداية تحسبًا لخفض الاحتياطي الفيدرالي، ولكن عندما أصبح من الواضح أن سوق العمل لم يكن معرضًا لخطر حدوث تباطؤ دراماتيكي أكثر إيلامًا من شأنه أن يدفع الاحتياطي الفيدرالي إلى التصرف بإلحاح أكبر لخفض أسعار الفائدة، بدأت معدلات الرهن العقاري في الارتفاع مرة أخرى.

وكانت النتيجة النهائية: سوق الإسكان الذي لم يتغير تقريبًا عن العام الماضي.

جاء جزء كبير من نشاط شراء المنازل في العام الماضي من الأمريكيين الأكبر سنًا والأكثر ثراءً من أي وقت مضى بسبب نقص الخيارات المتاحة للمجموعات السكانية الأخرى بأسعار معقولة. بلغ متوسط سعر مبيعات المنازل القائمة 406,100 دولار أمريكي في نوفمبر/تشرين الثاني، وهو الشهر السابع عشر على التوالي الذي يشهد زيادة في الأسعار على أساس سنوي، وفقًا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين. في نوفمبر 2019، قبل تفشي الوباء، كان متوسط سعر المبيعات 274,000 دولار، وفقًا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين.