انخفاض معدلات الرهن العقاري: ماذا يعني للمشترين؟

انخفضت معدلات الرهن العقاري هذا الأسبوع إلى أدنى مستوى لها منذ فبراير 2023، في إشارة ترحيب بالأمريكيين الذين يعانون من سوق الإسكان الصعبة.

قال عملاق تمويل الرهن العقاري فريدي ماك يوم الخميس إن متوسط الرهن العقاري القياسي الثابت لمدة 30 عامًا بلغ 6.20% في الأسبوع المنتهي في 12 سبتمبر. هذا أقل من الأسبوع الماضي الذي بلغ 6.35% وأقل بكثير من أعلى مستوى له خلال عقدين من الزمان عند 7.79% في أكتوبر 2023.

بدأت معدلات الرهن العقاري في الانخفاض في وقت مبكر من الشهر الماضي على خلفية الأخبار التي تؤكد انخفاض أسعار الفائدة في المستقبل، وتحديدًا بعد تقرير الوظائف الأضعف من المتوقع لشهر يوليو، وانخفضت تدريجيًا منذ ذلك الحين.

قال سام خاطر، كبير الاقتصاديين في فريدي ماك، في بيان له: "انخفضت معدلات الرهن العقاري بأكثر من نصف في المائة خلال الأسابيع الستة الماضية وهي عند أدنى مستوى لها منذ فبراير 2023". "تستمر الأسعار في الانخفاض بسبب البيانات الاقتصادية الواردة الأكثر هدوءًا. ولكن على الرغم من تحسن بيئة معدلات الرهن العقاري، لا يزال المشترون المحتملون على الهامش، حيث يتفاوضون على مزيج من ارتفاع أسعار المنازل والنقص المستمر في المعروض."

وقد مهدت البيانات الاقتصادية التي تشير إلى تباطؤ التضخم وضعف سوق العمل الطريق أمام الاحتياطي الفيدرالي لطرح أول خفض لسعر الفائدة منذ عام 2020، والمقرر أن يتم في اجتماع السياسة المقبل للبنك المركزي الأسبوع المقبل.

لا يحدد بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الرهن العقاري بشكل مباشر، ولكن إجراءاته تؤثر عليها من خلال التحركات في عوائد السندات. انخفض عائد سندات الخزانة الأمريكية القياسي لأجل 10 سنوات، والذي يتحرك تحسبًا لقرارات الاحتياطي الفيدرالي بشأن أسعار الفائدة، على مدار الأسابيع العديدة الماضية على خلفية البيانات التي تُظهر أن ضغوط الأسعار تتراجع وأن سوق العمل لا يشتد.

حتى مع انخفاض تكاليف الاقتراض، لا يزال سوق الإسكان في الولايات المتحدة غير ميسور للملايين من الباحثين عن منزل، خاصة أولئك الذين يعيشون في المدن التي تشهد نموًا سريعًا في أسعار المنازل، مثل مدينة نيويورك وسان دييغو ولاس فيغاس، وفقًا لبيانات من S&P Global. كما يعاني المستأجرون في جميع أنحاء أمريكا أيضًا، خاصة في المراكز السكانية الحضرية مثل التفاحة الكبيرة ولوس أنجلوس ومنطقة ميامي الحضرية، وفقًا لتقرير حديث صادر عن وكالة موديز الذي حلل الإيجارات ودخل الأسرة أو نسبة الإيجار إلى الدخل.

إحدى المشاكل الرئيسية التي تقود أزمة القدرة على تحمل تكاليف السكن في أمريكا هي النقص المستمر في المنازل في السوق. فالعرض ببساطة لا يواكب الطلب في العديد من الأسواق في جميع أنحاء البلاد، لأسباب مختلفة. ويشمل ذلك تكاليف البناء، وقوانين تقسيم المناطق المعقدة، وعدم توفر أراضٍ كافية للتطوير، وفي بعض الحالات، نقص العمال في بناء المنازل. ويفضل العديد من مالكي المنازل أيضًا التمسك بسعر الرهن العقاري المنخفض الذي أقفلوا عليه قبل أن يبدأ الاحتياطي الفيدرالي في رفع أسعار الفائدة للحد من التضخم في عام 2022.

ومع ذلك، كانت هناك بعض الخطوات في الاتجاه الصحيح هذا العام. تحسن إجمالي مخزون المساكن كل شهر هذا العام، وفقًا لبيانات الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين. في نهاية شهر يوليو، بلغ 1.33 مليون وحدة، بزيادة 0.8% عن شهر يونيو و 19.8% عن العام السابق. ولكن هذا لا يزال غير كافٍ لمواكبة الطلب.

وقد أدى استمرار عدم القدرة على تحمل تكاليف الإسكان إلى تباطؤ الطلب أيضًا. وارتفعت مبيعات المنازل المملوكة سابقًا، والتي تشكل الغالبية العظمى من السوق، والتي تُعد بمثابة وكيل للطلب على المساكن، بنسبة 1.3% في يوليو، لتكسر بذلك سلسلة من أربعة انخفاضات شهرية متتالية. وعلى الرغم من هذا الانتعاش، قال لورانس يون، كبير الاقتصاديين في NAR، في بيان له: "لا تزال مبيعات المنازل بطيئة".