تأثير حظر الإيجارات قصيرة الأجل في إيرفين

لقد مر أكثر من ست سنوات منذ أن حظرت مدينة إيرفاين بولاية كاليفورنيا الإيجارات قصيرة الأجل - ولم ينظر عمدة المدينة إلى الوراء.

قالت فرح خان، عمدة مدينة إيرفين، وهي مدينة يبلغ عدد سكانها حوالي 300,000 نسمة في مقاطعة أورانج في كاليفورنيا: "لقد كان الأمر رائعاً". "من خلال التحدث إلى سكاننا، أعتقد أنهم يقدرون هذا الحظر."

إيرفين ليست وحدها. على مدى السنوات القليلة الماضية، واجهت شركتا Airbnb و Vrbo، وهما من أشهر منصات تأجير المنازل قصيرة الأجل، قيوداً متزايدة وحتى حظراً صريحاً من بعض الحكومات المحلية التي تقول إن المنصات أدت إلى تفاقم القدرة على تحمل تكاليف السكن.

ومع ذلك، ينقسم الاقتصاديون حول مدى تأثير Airbnb وغيرها من منصات الإيجار قصير الأجل (التي تُعرّف عموماً بأنها وحدات للإيجار لمدة 30 يوماً أو أقل) على أزمة القدرة على تحمل تكاليف السكن في أمريكا التي تحدث مرة واحدة في كل جيل. إنها مشكلة معقدة، وتتسم بارتفاع أسعار الإيجارات والمبيعات على حد سواء، وارتفاع معدلات الرهن العقاري، ونقص تاريخي في المعروض من المنازل.

يقول بعض النقاد إن الإيجارات قصيرة الأجل، التي انتشرت شعبيتها خلال العقد الماضي كبديل للفنادق، يجب أن تتحمل جزءًا من اللوم على ارتفاع الإيجارات.

وقد علّق أحد القراء على قصة حديثة لشبكة سي إن إن حول القدرة على تحمل تكاليف السكن قائلاً: "هناك الكثير من المنازل التي تُسحب من السوق وتُستخدم للإيجار لقضاء العطلات". "نحن بحاجة إلى منازل للعائلات، وليس لقضاء العطلات!"

لكن الواقع أكثر من ذلك بكثير. فقد فرضت بعض المدن، مثل إيرفين، قيوداً على الإيجارات قصيرة الأجل وأبلغت عن نتائج إيجابية؛ ولكن في مدن أخرى، مثل تيلورايد، وهي بلدة في جبال روكي في كولورادو، أدت القيود إلى نتائج عكسية.

قال مايكل سيلر، أستاذ التمويل والعقارات في كلية ويليام آند ماري في فيرجينيا، إن ما إذا كانت Airbnb وغيرها من الإيجارات قصيرة الأجل تضر أو تساعد اقتصاد منطقة ما يعتمد على مجموعة من العوامل، بما في ذلك ديناميكيات سوق الإسكان في المنطقة المحلية، والموقع الجغرافي والجاذبية النسبية للسياح.

"العقارات محلية، وبالتالي يجب أن نجري محادثات أكثر محلية. يؤثر موقع Airbnb على أسواق معينة أكثر من غيرها." "كل شيء يقوله شخص ما سيء عن Airbnb، يمكنني أن أخبرك أن هناك مجموعة مقابلة تشعر أنه أمر جيد."

بلغ حجم سوق الإيجارات قصيرة الأجل في الولايات المتحدة 64 مليار دولار في عام 2023، مرتفعاً من 39 مليار دولار في عام 2019، وفقاً لشركة AirDNA، وهي شركة بيانات وتحليلات تركز على صناعة الإيجارات قصيرة الأجل.

قدرت الشركة أن هناك أكثر من 2.4 مليون قائمة إيجارات إجازات وأكثر من 785,000 مضيف. ويُقدِّر الخبراء أن الولايات المتحدة تحتاج إلى بناء ما لا يقل عن مليوني منزل إضافي للمساعدة في إنعاش سوق الإسكان، ولكن العديد من الوحدات المؤجرة قصيرة الأجل هي مساكن أساسية للأشخاص أو منازل لقضاء العطلات.

وقال ثيو يدنسكي، نائب رئيس قسم السياسة العامة في Airbnb لشبكة CNN: "كل وحدة سكنية موجودة على Airbnb لا تعود بالضرورة إلى سوق الإيجار طويل الأجل".

من الصعب الحصول على أبحاث حول تأثير الإيجارات قصيرة الأجل على الإيجارات طويلة الأجل في الولايات المتحدة على المستوى الوطني. ولكن وجدت ورقة بحثية نُشرت عام 2019 في مجلة هارفارد بيزنس ريفيو أن زيادة بنسبة 1% في قوائم Airbnb ترتبط بزيادة طفيفة في أسعار الإيجارات بنسبة 0.018% فقط.

قال ستيجن فان نيويربورغ، أستاذ التمويل في جامعة كولومبيا، إن مجرد حظر Airbnb وغيرها من الإيجارات قصيرة الأجل قد لا يؤدي إلى خفض الإيجارات بشكل كبير.

وقال نيويربيرغ: "لا أعتقد بالتأكيد أنه محرك رئيسي لأزمة القدرة على تحمل تكاليف السكن". "على مستوى ما، لست مندهشاً من صعوبة رؤية الآثار المترتبة على ذلك."

وينطبق هذا الأمر على مدينة نيويورك، حيث دخلت اللوائح الجديدة حيز التنفيذ في سبتمبر 2023، حيث تمنع المالكين والمستأجرين من تأجير شققهم أو منازلهم بالكامل للزوار لمدة تقل عن 30 يومًا. ردت شركة Airbnb على القواعد، ووصفتها بأنها "حظر فعلي" وأصدرت تقريرًا الشهر الماضي قالت فيه إن اللوائح "فشلت في الوفاء بوعدها بمكافحة أزمة الإسكان" حيث لا تزال الإيجارات قريبة من مستويات قياسية مرتفعة.

وقال ييدينسكي: "الحقيقة هي أنه ببساطة لا يوجد ما يكفي من الإيجارات قصيرة الأجل لإحداث فرق حقيقي". "إن استخدام الإيجارات قصيرة الأجل كضحية أو كوسيلة لحل مشكلة القدرة على تحمل تكاليف السكن لن يحل المشكلة فعلياً." رفضت شركة Vrbo التعليق على هذه القصة.

ومع ذلك، فقد وجدت دراسة حديثة شارك في تأليفها سيلر أن حظر الإيجارات قصيرة الأجل في إيرفين أدى إلى انخفاض أسعار الإيجارات التعاقدية في سوق الإيجارات طويلة الأجل بنسبة 3% بين عامي 2018 و 2021، وهي أحدث المعلومات في مجموعة البيانات الخاصة بهم. كما وجدت أيضاً أن عدد الوحدات الإيجارية طويلة الأجل، والتي تُعرَّف بأنها تلك المؤجرة لمدة تزيد عن 30 يوماً، قد زاد في نفس الفترة.

في إيرفين، على الرغم من أن العمدة خان قال إن الحظر قد لاقى استحساناً كبيراً، إلا أن مشاكل القدرة على تحمل تكاليف السكن في إيرفين لم تُحل بعد. في حين أن متوسط الإيجار في المدينة قد انخفض على أساس سنوي، إلا أنه لا يزال أعلى بنسبة 134% من المتوسط الوطني، وفقًا لموقع Zillow.

"الحظر ليس نهاية المطاف. نحن بالتأكيد بحاجة إلى بذل المزيد من الجهد". "نحن نحاول العمل مع مطورينا لإنتاج المزيد من المخزون."

في مدينة واحدة على الأقل، أتت القيود المفروضة على الإيجارات قصيرة الأجل بنتائج عكسية - واضطر المسؤولون إلى عكس المسار.

قال دان إنرايت، عضو مجلس مدينة تيلورايد، لشبكة CNN إن الحد الأقصى للإيجارات قصيرة الأجل كان في البداية لتحسين القدرة على تحمل تكاليف السكن، ولكن بدلاً من ذلك أدى إلى انخفاض في السياحة.

وقال إنرايت: "نحن اقتصاد سياحي". "نحن نعتمد على دولارات السياحة للحفاظ على عمل المدينة. كل شخص في هذه البلدة تقريباً، يرتبط عمله بهذه الصناعة بطريقة أو بأخرى."

سمح تيلورايد بانتهاء الحد الأقصى للإيجارات قصيرة الأجل في نوفمبر من العام الماضي. وفي نهاية المطاف، توصلت المدينة إلى حل وسط، كما قال إنرايت. يجب على كل شركة Airbnb أو أي مضيف تأجير قصير الأجل آخر دفع رسوم للمدينة للعمل كشركة تأجير قصير الأجل. وقال إنرايت إن الأموال التي تدرها هذه الرسوم تُستخدم للاستثمار في الإسكان الميسور التكلفة.

وقال: "يبدو أن الأمر يسير على ما يرام". "الوقت وحده كفيل بإثبات ذلك، ولكنني أشعر أن العلامات المبكرة إيجابية."