تحديات سوق الإسكان وتأثيرها على البائعين والمشترين

تحديات سوق الإسكان الحالي

اعتقدت ياسمين أسبيري أن بيع منزلها في إحدى ضواحي دالاس سيكون أمراً بسيطاً. وبدلاً من ذلك، وبعد أشهر من قلة الاهتمام، قامت بتخفيض السعر مرتين وكانت على وشك سحب عرض البيع عندما حصلت أخيراً على عرض أعجبها.

وقالت: "عندما أدرجنا المنزل لأول مرة، كان لدينا انطباع بأن الناس ما زالوا متحمسين لشراء المنازل، وأن الناس كانوا يتهافتون عليها بسرعة كبيرة". "ولكننا لم نحصل على الكثير من العروض."

تعكس تجربة أسبيري سوق الإسكان العالق في مأزق.

بعد سنوات قليلة فقط من طفرة الإسكان في عصر الجائحة، يتعثر السوق. فالعديد من أصحاب المنازل، المرتبطين بتوقعات حقبة الجائحة حتى مع ميل سوق الإسكان لصالح المشترين، يفضلون سحب عروضهم أو ترك الصفقات تفشل بدلاً من خفض الأسعار المطلوبة كثيرًا أو الموافقة على تنازلات مكلفة. وفي الوقت نفسه، أصبح المشترون الآن على استعداد متزايد للانسحاب.

والنتيجة: تتوقف المبيعات، بينما تستمر أسعار المنازل في الارتفاع.

ارتفاع أسعار المنازل رغم تباطؤ المبيعات

في شهر سبتمبر، شهدت 80% من الأسواق ارتفاعًا في الأسعار، وهي أعلى حصة في تسعة أشهر، بقيادة المدن في الشمال الشرقي والغرب الأوسط، وفقًا للبيانات الصادرة يوم الاثنين عن شركة الخدمات المالية Intercontinental Exchange.

تلعب تكاليف الاقتراض دورًا في ذلك. قال داريل فيرويذر، كبير الاقتصاديين في شركة Redfin، إن الملايين من الأمريكيين حصلوا على معدلات رهن عقاري منخفضة للغاية في عهد الوباء، ولا يريدون استبدالها بالمعدلات الحالية الأعلى.

وقال فيرويذر: "بالنسبة للبائعين، فإن خيارهم إلى جانب بيع منازلهم هو البقاء في منازلهم برهون عقارية رخيصة للغاية". "يختار الكثير من البائعين الذين لا يحصلون على الأسعار التي كانوا يأملون فيها شطب منازلهم، أو أنهم يحتفظون بمنازلهم في السوق لفترة طويلة حقًا، على أمل أن يتغير السوق أو يأتي مشترٍ مستعد لدفع السعر المرتفع."

وأضاف: "هذه الاستراتيجية لا تنجح حقًا، لأن المشترين يواجهون معدلات الرهن العقاري المرتفعة هذه، ولا يمكنهم على نحو متزايد دفع الأسعار المرتفعة والمعدلات المرتفعة في آن واحد".

تأثير تكاليف الاقتراض على السوق

بعد أن أدركت أسبيري مدى بطء السوق، قامت بتقديم تنازلات. فقد أدرجت في البداية منزلها في إحدى ضواحي دالاس مقابل 400,000 دولار أمريكي، استناداً إلى المنازل المماثلة في منطقتها. وبعد إضافة أثاث جديد وإعادة التقاط صور العرض، خفضت السعر إلى 385,000 دولار ثم مرة أخرى إلى 365,000 دولار قبل أن تتلقى عرضاً في النهاية.

قالت أسبيري: "كان هذا كل شيء". "كنا سنخرج من السوق إذا لم يوافقوا على مبلغ 365,000 دولار"، مضيفة أنها كانت تخطط لإعادة عرض منزلها في الربيع على أمل أن يكون السوق أكثر ملاءمة.

فجوة بين المشترين والبائعين

قال فيرويذر إن بيانات سوق الإسكان الأخيرة تشير إلى "انفصال" بين مشتري المنازل والبائعين.

فوفقاً لبيانات Redfin، تم سحب المزيد من العقارات المدرجة في السوق الأمريكية هذا الصيف أكثر من الصيف الماضي. في الواقع، كانت عمليات الشطب أعلى طوال العام مقارنة بالعام الماضي.

Loading image...

استعداد البائعين لخفض الأسعار

قالت أنجي جيليت، وهي وكيلة عقارات في جنوب غرب فلوريدا، إن البائعين الأكثر استعدادًا لخفض سعر القائمة هم الذين يقومون بعمليات البيع مؤخرًا.

قالت جيليت: "لدينا عدد غير قليل من البائعين الذين عندما لا يحصلون على الرقم الذي كان في أذهانهم وأحيانًا يكون رقمًا رأوه أثناء الجائحة سيخرجون منازلهم من السوق، وسينتظرون".

وأضافت أن هؤلاء البائعين يفضلون مغادرة السوق بدلاً من خفض أسعارهم، مما يساعد على إبقاء الأسعار الإجمالية مرتفعة.

ارتفاع معدلات إلغاء الصفقات من قبل المشترين

إن التوقعات غير المتطابقة تنطبق على كلا الاتجاهين. وجد تقرير Redfin الصادر يوم الثلاثاء أن مشتري المنازل يلغون الصفقات بمعدل قياسي. تم إلغاء حوالي 56,000 اتفاقية شراء منازل في الولايات المتحدة في أغسطس، أو حوالي 15% من المنازل التي تم التعاقد عليها في ذلك الشهر. وهذا هو أعلى معدل في أغسطس على الإطلاق، وفقًا للتقرير.

أسباب انهيار الصفقات في السوق

عمليات التفتيش هي السبب في انهيار العديد من الصفقات. ووفقاً للتقرير، يضغط المزيد من المشترين على البائعين لتغطية الإصلاحات أو التنازلات الإضافية، ويرفض البائعون ذلك.

وقالت هيذر أنشويتز، وهي وكيلة عقارات في هندرسونفيل بولاية تينيسي، إنها لاحظت أن المشترين أصبحوا الآن أكثر استعداداً للانسحاب.

وقالت: "هناك الكثير في السوق يمكنهم الاختيار من بينها الآن". "وأصبح الكثير من المشترين أكثر ترددًا في تحمل أكثر مما يمكنهم تحمله، خاصةً إذا كانت ميزانيتهم قد وصلت إلى الحد الأقصى من مدفوعات الرهن العقاري الشهرية على أي حال."

تأثير خفض الأسعار على عائدات البيع

قالت أسبيري إنها اضطرت إلى خفض سعر منزلها في منطقة دالاس أكثر مما أرادت، لكنها تفاوضت مع المشترين حتى لا تضطر إلى دفع أي إصلاحات إضافية.

ومع ذلك، فإن خفض السعر يعني أن عائدات بيعها لم تغطِ بالكامل تكاليف انتقالها إلى ولاية واشنطن.

وقالت: "كان علينا استخدام رصيد لتغطية تكاليف الانتقال. كان ذلك حوالي 15,000 دولار، وهو ما يعادل تقريباً المبلغ الذي اضطررنا إلى تخفيض السعر المطلوب مرة أخرى في الوقت الذي حصلنا فيه على العرض".

قالت أنشويتز إنها غالباً ما ترى بائعين مستعدين للتفاوض على السعر ولكن ليس على الإصلاحات أو العكس.

وقالت: "على الرغم من أن البائعين الذين أعمل معهم مستعدون للبيع، إلا أنهم مستعدون للبيع بسعر معقول". "إنها ليست عملية بيع على نار هادئة. لن يعطوها لأي شخص يريدها."