طرح فاني وفريدي يهدد سوق الرهن العقاري الأمريكي

مقدمة حول فاني ماي وفريدي ماك

قد تثمر الحصة التي تمتلكها حفنة من صناديق التحوط منذ فترة طويلة عن عوائد في ظل إدارة ترامب، ولكنها تخاطر بإرسال موجات صادمة في سوق الرهن العقاري الأمريكي الذي تبلغ قيمته 12 تريليون دولار.

ففي الشهر الماضي، قال الرئيس دونالد ترامب إن لديه خططًا لطرح أسهم عملاقي التمويل العقاري فاني ماي وفريدي ماك للاكتتاب العام. ومن شأن هذه الخطوة أن تنهي 17 عامًا من وصاية الحكومة الفيدرالية على الشركتين، اللتين لعبتا دورًا محوريًا في نظام تمويل الإسكان في أمريكا من خلال توفير السيولة لسوق الرهن العقاري.

ويحذر بعض الخبراء من أن فصل شركتي فاني وفريدي عن سيطرة الحكومة قد يؤدي إلى رفع معدلات الرهن العقاري وتقييد الوصول إلى منتجات الرهن العقاري الشائعة مثل القرض الثابت لمدة 30 عامًا في وقت لا تزال فيه القدرة على تحمل تكاليف الإسكان بعيدة المنال بالنسبة للعديد من الأمريكيين. في الأسبوع الماضي، أرسل الديمقراطيون في مجلس الشيوخ خطابًا إلى ويليام بولت، الذي يقود وكالة تمويل الإسكان الفيدرالية، يطلبون منه إيقاف الجهود الرامية إلى إخراج الاثنين من السيطرة الحكومية، مشيرين إلى خطر أن يؤدي ذلك إلى زيادة التكاليف على مشتري المنازل.

استثمارات صناديق التحوط في فاني وفريدي

تنتظر مجموعة من المستثمرين بفارغ الصبر اليوم الذي تعود فيه فاني وفريدي إلى الأسواق العامة. لم يكن هناك من هو أكثر صخباً من المستثمر الملياردير بيل أكمان، الذي يعد صندوق التحوط الخاص به، بيرشينج سكوير كابيتال، أحد أكبر مالكي الأسهم العادية في فاني وفريدي.

قال أكمان في منشور على وسائل التواصل الاجتماعي يوم الثلاثاء: "لقد كنا نقود المهمة نيابة عن جميع المساهمين (فاني وفريدي) لمساعدتهم على الخروج من الوصاية". أشار ممثل أكمان إلى تعليقه على وسائل التواصل الاجتماعي عندما سُئل عن حصة بيرشينج سكوير الحالية.

أكمان ليس المستثمر الوحيد في صناديق التحوط الذي راهن على فاني وفريدي بعد أن استولت الحكومة عليهما خلال الأزمة المالية لعام 2008، عندما كان كلاهما على شفا الانهيار.

{{MEDIA}}

المستثمرون البارزون ودورهم

وقد كشف مستثمرون آخرون، بما في ذلك مديرا صندوقي التحوط الملياردير كارل إيكان وجون بولسون، عن حصصهم في فاني وفريدي، على الرغم من أن أياً منهما لم يستجب لطلب الحصول على معلومات حول الحجم الحالي لحصصهم.

وقالت لوري جودمان، الزميلة في المعهد الحضري، التي درست تاريخ فاني ماي وفريدي ماك، إن طرح عملاقي الرهن العقاري للاكتتاب العام قد يكون أمرًا صعبًا.

ويبلغ إجمالي صافي ثروة فاني وفريدي معاً أكثر من 150 مليار دولار. تُقدّر غودمان أن أي طرح عام لأسهم فاني وفريدي من المرجح أن يفوق أكبر اكتتاب عام في التاريخ: شركة النفط السعودية المملوكة للدولة أرامكو السعودية، والتي جمعت 26 مليار دولار عندما تم طرحها للاكتتاب العام في عام 2019.

وقالت: "هذه مهمة معقدة للغاية".

تأثير الاكتتاب العام على سوق الرهن العقاري

لم يكن من المفترض أبدًا أن تبقى فاني وفريدي في ترتيبات وصاية بشكل دائم، لكن ترامب فشل في محاولة أولية لفصلهما خلال إدارته الأولى.

ويراهن المستثمرون على أن محاولته التالية ستكون ناجحة. فقد ارتفعت أسهم فاني (FNMA وفريدي (FMCC، التي يتم تداولها على المكشوف، بعد انتخاب ترامب في نوفمبر. في العام الماضي، ارتفعت أسهم فاني بنسبة 500% تقريبًا وارتفعت أسهم فريدي بنسبة 400% تقريبًا.

كيف ستؤثر الخطط على مشتري المنازل؟

تعمل فاني وفريدي بشكل أساسي على تزييت عجلات سوق الإقراض العقاري في أمريكا، وهي واحدة من أكبر الأسواق في العالم، من خلال شراء الرهون العقارية من المقرضين وإعادة تجميعها للمستثمرين. ويساعد ذلك على توفير تدفق موثوق للأموال إلى مقرضي الرهن العقاري، مما يسمح لهم بتقديم أسعار معقولة لمشتري المنازل المحتملين. واليوم، تضمن شركات الرهن العقاري العملاقة أكثر من نصف الرهون العقارية في أمريكا، وفقًا لوكالة التمويل العقاري الفيدرالية.

قالت جودمان إنها تتوقع أن تؤدي أي خطة لطرح الشركات للاكتتاب العام إلى ارتفاع تكاليف الاقتراض لمشتري المنازل.

ويكمن الخطر في أن فصل فاني وفريدي قد يؤدي إلى إرباك المستثمرين دون ضمان وجود دعم حكومي، مثل ذلك الذي تم توفيره خلال أزمة عام 2008. ورداً على ذلك، قد يطلب المقرضون أسعار فائدة أعلى، خاصة من المقترضين ذوي الدخل المنخفض.

قالت جودمان عن فاني وفريدي: "لديك سوق أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري بقيمة تريليون دولار، سواء للأسرة الواحدة أو الأسر المتعددة، وهما جزء مهم من فاني وفريدي". "لا يمكنك التلاعب بالضمان الحكومي دون الإخلال بهذه السوق الضخمة."

{{MEDIA}}

الضمان الحكومي وتداعياته

في الشهر الماضي، تناول ترامب مسألة الضمان الحكومي، وكتب على وسائل التواصل الاجتماعي: "أنا أعمل على إخراج هذه الشركات المدهشة إلى العلن، ولكن أريد أن أكون واضحًا، ستحافظ الحكومة الأمريكية على ضماناتها الضمنية، وسأبقى قويًا في موقفي بشأن الإشراف عليها كرئيس."

ولكن غودمان قالت إن منشورًا على وسائل التواصل الاجتماعي قد لا يكون كافيًا لطمأنة المستثمرين في سوق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التي تبلغ قيمتها عدة تريليونات من الدولارات. وأضافت أنه من المحتمل أن تدفع فاني وفريدي رسومًا لضمان ضمان الحكومة على المدى الطويل، ولكن من المحتمل أيضًا أن يتم تمرير هذه التكلفة إلى مشتري المنازل.

من المحتمل أن يكون أي ارتفاع في معدلات الرهن العقاري خبرًا غير مرحب به لمشتري المنازل المحتملين، الذين يعانون من ارتفاع تكاليف الاقتراض منذ أن رفع مجلس الاحتياطي الفيدرالي سعر الفائدة القياسي في عام 2022 لمكافحة التضخم. وكانت معدلات الرهن العقاري، التي تتبع عائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات، قد ارتفعت مؤخرًا مرة أخرى مع تزايد المخاوف بشأن الدين الوطني وسياسة ترامب المتعلقة بالتعريفات الجمركية التي أججت المخاوف من التباطؤ الاقتصادي.

انتقادات خطط إدارة ترامب

انتقد الديمقراطيون خطط إدارة ترامب لإصلاح فاني وفريدي. واتهمت رسالة الأسبوع الماضي إلى بولتي، مدير وكالة تمويل الإسكان الفيدرالية، إدارة ترامب بأن الدافع الأساسي وراءها هو "مكافأة المساهمين في حملة الرئيس ترامب من المليارديرات".

وكتب الديمقراطيون في مجلس الشيوخ في الرسالة: "لدينا مخاوف جدية من أنكم تخططون لإجراء تغييرات كبيرة على الشركات بطريقة من شأنها أن تضع أرباح المستثمرين على حساب منازل ملايين الأمريكيين".

آراء الخبراء حول الإصلاحات المقترحة

هناك أيضًا مسألة ما إذا كان من المنطقي إطلاق فاني وفريدي في السوق العامة بشكلهما الحالي، كما قال نوربرت ميشيل، مدير معهد كاتو، وهو مركز أبحاث ليبرالي.

وقال ميشيل: "إن هذا النظام القائم على الربح المخصخص والخسارة الاجتماعية هو ما أدى إلى أزمة 2008 في المقام الأول". "لا ينبغي تحت أي ظرف من الظروف إطلاقها كما كانت عليه من قبل."

وأضاف: "كان ذلك نظامًا سيئًا. لا ينبغي أن يكون لدينا هذا النظام."

المخاطر المرتبطة بالاستثمار في فاني وفريدي

لا يزال من غير الواضح ما الذي تخطط إدارة ترامب لفعله بالضبط مع فاني وفريدي، مما يعني أنه من غير الواضح أيضًا ما إذا كانت حصص صناديق التحوط، مثل حصة أكمان، تستحق أي شيء على الإطلاق.

وذلك لأن وزارة الخزانة الأمريكية تمتلك، كجزء من اتفاقية الوصاية على الأسهم، حصة تفضيلية في فاني وفريدي لها الأولوية على جميع المساهمين الآخرين: يجب على فاني وفريدي تسديد ديون بقيمة 190 مليار دولار للحكومة مقابل مساعدتها في خطة الإنقاذ قبل أن تتمكن من الخروج من الوصاية عليها، الأمر الذي من شأنه أن يمنع المساهمين الآخرين من تحقيق أرباح.

{{MEDIA}}

وقد دعا أكمان إلى إلغاء الأسهم الممتازة للحكومة، بحجة أن فاني وفريدي قد دفعتا بالفعل أموالاً أكثر مما تكلفته عملية إنقاذهما. فمنذ دخولهما تحت الحراسة، دفعت الشركتان 301 مليار دولار أمريكي كأرباح للخزانة.

"(فاني وفريدي) لا يملك المساهمون أيديهم. بل العكس هو الصحيح،" كتب أكمان الأسبوع الماضي على وسائل التواصل الاجتماعي. "يسعى مساهمو (فاني وفريدي) ببساطة إلى الحصول على ائتمان للمدفوعات التي تم سدادها بالفعل للحكومة حتى يمكن أن يحدث الإفراج عن الوصاية."

تقييم المستثمرين للوضع الحالي

لكن المحللين الماليين يقولون إن الاستثمار في فاني وفريدي محفوف بالمخاطر.

يقول بوس جورج، المدير الإداري في شركة Keefe, Bruyette & Woods، وهي شركة مصرفية استثمارية صغيرة: "في الوقت الحالي، وعلى أساس اقتصادي، تبلغ قيمة حقوق المساهمين من القطاع الخاص حوالي 200 مليار دولار أمريكي، لأن هذا هو ما تدين به فاني وفريدي للحكومة". "إن امتلاك الأسهم هو بمثابة مضاربة لأنك تفترض أن الحكومة ستعفو عن هذا الدين."