ممداني يواجه أزمة الإسكان في نيويورك

أزمة الإسكان في مدينة نيويورك

المرشح الأوفر حظًا لمنصب عمدة مدينة نيويورك زهران ممداني لديه أجندة طموحة لمعالجة أزمة الإسكان في المدينة. ولكن التكاليف المتصاعدة لتطوير مساكن ميسورة التكلفة، وجهود الرئيس دونالد ترامب الرامية إلى الحد من المساعدات الفيدرالية للإسكان وغيرها من العقبات قد تعرقل أهدافه.

نقص المساكن والأسعار المرتفعة

تعاني مدينة نيويورك من أسوأ نقص في المساكن منذ أكثر من 50 عامًا. لا يتوفر سوى 1.4% فقط من إيجارات الشقق، وتدفع الأسرة النموذجية في مدينة نيويورك أكثر من نصف دخلها البالغ 70,000 دولار على الإيجار.

وعود زهران ممداني للإسكان

وقد وعد قادة المدينة لعقود من الزمن بتوفير مساكن جديدة بأسعار معقولة. وقد تعهد ممداني، الذي فاز في الانتخابات التمهيدية لمنصب عمدة مدينة نيويورك الديمقراطي، بتجميد الإيجارات على الوحدات السكنية المثبتة الإيجار في حال انتخابها؛ وبناء 200,000 شقة بأسعار معقولة بشكل دائم على مدى العقد القادم؛ ومضاعفة المبلغ الذي تنفقه المدينة للحفاظ على المساكن العامة.

"نحن بحاجة إلى المزيد من المساكن ذات الأسعار المعقولة بشكل كبير"، كما تقول الحملة https://www.zohranfornyc.com/policies/housing-by-and-for-new-york على موقعها الإلكتروني. "المساكن التي يتم بناؤها غالباً ما تكون بعيدة المنال بالنسبة للعائلات العاملة التي هي في أمس الحاجة إليها."

التحديات في تطوير الإسكان الميسور

لكن تطوير الإسكان الميسور التكلفة معقد ويتطلب دعمًا حكوميًا كبيرًا لجعل الوحدات السكنية في متناول المستأجرين ذوي الدخل المنخفض. والعديد من مالكي المساكن الميسورة التكلفة وهيئة الإسكان في مدينة نيويورك (NYCHA) متأخرون بالفعل عن سداد فواتيرهم.

وقال هوارد سلاتكين، المدير التنفيذي لمجلس المواطنين للإسكان والتخطيط، وهي منظمة بحثية غير ربحية، إن "الأمور ستلتقي مع الطريق" فيما يتعلق بسياسات الإسكان التي ينتهجها ممداني. "من الصعب التحدث عن هذه الخطط دون الحديث عن الضائقة المتفاقمة داخل الإسكان الميسور التكلفة في مدينة نيويورك."

منذ عام 2020، زادت نفقات الشقق الخاضعة للإيجار بنسبة 22% لكل وحدة، وفقًا لـ البيانات الصادرة عن مؤسسة الحفاظ على المجتمع، وهي مؤسسة غير ربحية لإقراض المساكن الميسورة التكلفة. إن ارتفاع تكاليف المرافق والتأمين والبناء يجعل من الصعب الحفاظ على المخزون الحالي من المساكن الميسورة التكلفة في حالة جيدة أو بناء وحدات جديدة.

بالإضافة إلى ذلك، اقترحت إدارة ترامب خفض مساعدات الإيجار الفيدرالية بنسبة 40%. وقالت باريكا ويليامز، المديرة التنفيذية لمنظمة ANHD، وهي منظمة لمقدمي خدمات الإسكان غير الربحية في نيويورك، إن هذا من شأنه أن يدمر القدرة على تحمل تكاليف السكن في مدينة نيويورك.

وقالت: "ما يحدث على المستوى الفيدرالي هو أكبر تهديد لنا لوضع خطة قوية لتطوير الإسكان في نيويورك".

تجميد الإيجارات وتأثيره

إذا تم انتخابه، فمن المرجح أن يفي ممداني بتعهده بتجميد الإيجارات لما يقرب من مليون وحدة سكنية مثبتة الإيجار أي ما يقرب من نصف الوحدات المستأجرة في مدينة نيويورك. ولكن قد تكون هناك عواقب غير مقصودة من الخطة.

آلية تجميد الإيجارات في نيويورك

يقوم العمدة بتعيين أعضاء في مجلس إرشادات الإيجار الذي يحدد الزيادات السنوية في الإيجارات على الوحدات المستقرة. وقد قام المجلس بتجميد الإيجارات ثلاث مرات خلال العقد الماضي.

وقد وافق المجلس يوم الاثنين على زيادات الإيجار على عقود الإيجار الجديدة التي تبدأ في أكتوبر، وهي خطوة انتقدها ممداني باعتبارها "ضربة للمستأجرين الذين يعانون من الإيجار المستقر".

ولكن مثلهم مثل المستأجرين، يتعامل مالكو المساكن ذات الأسعار المعقولة أيضًا مع ارتفاع التكاليف.

ووفقاً لمؤسسة الحفاظ على المجتمع المحلي، ترتفع نفقات الوحدات السكنية الخاضعة للإيجار أسرع بمرتين من إيرادات الملاك. إن ما يقرب من ثلث القروض في محفظتها عبارة عن مبانٍ لا تملك صافي دخل تشغيلي كافٍ أي الدخل مطروحًا منه نفقات التشغيل لتغطية مدفوعات الرهن العقاري بالكامل. ثمانية في المئة من القروض متأخرة في السداد.

{{MEDIA}}

لذلك يحذر الخبراء من أن أي تجميد للإيجارات دون دعم مالي للملاك الصغار سيؤدي إلى سقوط الشقق في حالة سيئة خاصة المباني المثبتة بالكامل في الإيجار في الأحياء الخارجية لمدينة نيويورك. شهدت المباني التي تم تشييدها قبل عام 1974 خارج وسط مانهاتن، وهي جزء أساسي من المعروض بأسعار معقولة في المدينة، انخفاضًا في صافي الدخل التشغيلي بنسبة 13.1% من عام 2021 إلى عام 2023.

قالت ويليامز: "هناك حاجة حقيقية لتجميد أو تقليل الزيادات في الإيجار، ونحن بحاجة أيضًا إلى الاستثمار في الحفاظ على مخزوننا الحالي من المساكن الميسورة التكلفة واستقراره". "لا يمكن أن يكون الأمر محادثة بين أمرين."

خطة بناء 200,000 شقة بأسعار معقولة

يمكن لخطة ممداني لتجميد الإيجار أن تقوض هدفه المتمثل في بناء 200,000 منزل مدعوم من الحكومة ومثبت الإيجار وميسور التكلفة بشكل دائم على مدى العقد المقبل للأسر ذات الدخل المنخفض وكبار السن.

دور القطاع الخاص في تطوير الإسكان

وذلك لأن القطاع الخاص قد يثني عن المشاركة إذا لم تتضمن هذه المباني مساكن بأسعار السوق. وقد قال ممداني إن القطاع الخاص لديه "دور مهم للغاية" في بناء المساكن.

قال ديفيد ريس، أستاذ القانون في جامعة كورنيل الذي عمل في مجلس إرشادات الإيجار في عهد العمدة بيل دي بلاسيو: "سيغير تجميد الإيجار من كيفية دفع المطور العقاري لتحويل المساكن".

ولكي تكون أسعار الإيجار معقولة بشكل دائم للمستأجرين ذوي الدخل المنخفض للغاية، سيتطلب الأمر دعمًا حكوميًا أكبر مما تعهد به ممداني، كما يقول الخبراء. وقد حاول رؤساء بلديات مدينة نيويورك السابقون إنتاج مساكن لمجموعة واسعة من الدخول للمساعدة في تعويض الدعم الأعلى للوحدات ذات الأسعار المعقولة للغاية.

{{MEDIA}}

قال أليكس شوارتز، أستاذ السياسة الحضرية في المدرسة الجديدة والعضو الحالي في مجلس إرشادات الإيجار: "من الصواب التركيز على الأشخاص الذين يواجهون أكبر التحديات في القدرة على تحمل التكاليف". "من المهم أن ندرك أن دولارات رأس المال لن تذهب بعيدًا من حيث العدد الإجمالي للوحدات إذا ذهبت فقط إلى الأشخاص ذوي الدخل المنخفض للغاية."

يريد ممداني أن تقترض المدينة 70 مليار دولار لبناء مساكن ميسورة التكلفة على مدى العقد المقبل، بالإضافة إلى ما يقرب من 25 مليار دولار تخطط بالفعل لاستثمارها.

وهذه ليست بالمهمة السهلة فهو سيحتاج إلى موافقة الولاية لأن الخطة ستتجاوز حد ديون المدينة بحوالي 30 مليار دولار، بالإضافة إلى موافقة مجلس مدينة نيويورك على إصلاحات تقسيم المناطق التي من شأنها أن تسهل عملية البناء.

قالت راشيل في، المديرة التنفيذية لمؤتمر الإسكان في مدينة نيويورك، وهي منظمة غير ربحية معنية بسياسات الإسكان الميسور التكلفة والدعوة إلى توفير مساكن بأسعار معقولة للغاية: "ستكون هذه زيادة كبيرة في رأس مال المدينة لإنتاج مساكن بأسعار معقولة للغاية". "هذا ليس شيئًا يمكنه تنفيذه بمفرده. سيتطلب الأمر تحالفاً سياسياً لتحقيق ذلك."

الإسكان العام والتحديات المالية

تضم وكالة نيويورك للإسكان العام، وهي أكبر وأقدم وكالة إسكان عام في الولايات المتحدة، أكثر من 177,000 شقة سكنية. ولكن على مدى عقود، أدى انخفاض التمويل الفيدرالي للإسكان العام إلى تدهور الظروف المعيشية لعقود من الزمن.

استثمارات مدينة نيويورك في الإسكان العام

يخطط ممداني لمضاعفة استثمارات المدينة الرأسمالية في NYCHA من أجل الإصلاحات طويلة الأجل. تخطط مدينة نيويورك لإنفاق 1.27 مليار دولار في السنة المالية القادمة على التحسينات، ولكن هذا لا يقترب من مبلغ 80 مليار دولار تقريبًا الذي قدرت NYCHA أنها تحتاجه لإعادة تأهيل جميع مبانيها بالكامل.

وقد أحرزت المدينة تقدمًا في تجديد الآلاف من مشاريع الإسكان العام من خلال برنامج يحول الوحدات إلى مصدر تمويل فيدرالي أكثر استقرارًا.

ولكن قد يجف التمويل الفيدرالي قريبًا.

{{MEDIA}}

تأثير الميزانية الفيدرالية على الإسكان

مدينة نيويورك تعتمد بشكل كبير على المساعدات الفيدرالية للإسكان. لكن ميزانية ترامب للعام المقبل تدعو إلى خفض تمويل الإسكان والتنمية الحضرية بنسبة 44% تقريبًا، بما في ذلك تخفيضات في المنح المخصصة لبرامج التشرد والتنمية المجتمعية وغيرها من المساعدات الإيجارية.

ستخسر نيويورك أكثر من 4.4 مليار دولار من التمويل إذا أقر الكونجرس الميزانية، وفقًا لمؤتمر نيويورك للإسكان التوقعات. سيكون ذلك بالإضافة إلى تخفيضات واستقالات موظفي HUD التي استنزفت الوكالة في عهد ترامب.

لم يذكر ممداني كيف ستأخذ خطته للإسكان في الحسبان إمكانية إجراء تخفيضات فيدرالية ضخمة في الإسكان العام.

قال المدير التنفيذي لمؤتمر نيويورك للإسكان: "الإسكان العام هو المجال الذي نود أن نرى فيه المزيد من التفاصيل من حملة ممداني". "ستشكل خطة ترامب تهديدًا كبيرًا لتحقيق أي من هذه الأهداف."