ارتفاع معدلات الرهن العقاري يهدد حلم المنزل

معدلات الرهن العقاري وتأثيرها على شراء المنازل

سيواجه الأمريكيون الذين يتطلعون إلى شراء منزل في السنوات القليلة المقبلة مشكلة كبيرة.

فبعد أن وصلت معدلات الرهن العقاري إلى أعلى مستوياتها على مدى عقدين من الزمن، حيث اقتربت من 8% في أواخر العام الماضي، انخفضت معدلات الرهن العقاري إلى ما يقرب من 6% في سبتمبر. لكن المعدلات ارتفعت بشكل مطرد منذ ذلك الحين. قالت فريدي ماك يوم الخميس إن متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري الثابت القياسي لمدة 30 عامًا بلغ 6.84% هذا الأسبوع، وهو ما يمثل سابع زيادة أسبوعية على مدار الأسابيع الثمانية الماضية.

توقعات معدلات الرهن العقاري في المستقبل القريب

من المتوقع أن تظل معدلات الرهن العقاري عالقة فوق 6٪ على الأقل خلال العامين المقبلين، وفقًا للاقتصاديين والتوقعات الأخيرة.

قال لورانس يون، كبير الاقتصاديين في الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين، للصحفيين في مكالمة هاتفية يوم الخميس: "سيكون الوضع الطبيعي الجديد حوالي 6٪". "لن نعود إلى 3٪ أو 4٪ أو 5٪ من معدلات الرهن العقاري."

هذا يعني أن الأمريكيين الذين يأملون في أن يصبحوا مالكي منازل لن يحصلوا على أي إعفاء ذي مغزى من انخفاض تكاليف الاقتراض، مما قد يؤدي إلى إبعاد بعض الأشخاص عن جزء مهم من الحلم الأمريكي.

تأثير أسعار المنازل على السوق العقاري

يتوقع اقتصاديو ويلز فارجو أن يبلغ متوسط معدلات الرهن العقاري 6.3% بحلول نهاية العام المقبل، وفقًا للتوقعات المحدثة الصادرة يوم الخميس، وستبقى بالقرب من هذا المستوى طوال عام 2026. وقالت فاني ماي الأسبوع الماضي إن "توقعاتها لمعدلات الرهن العقاري قد تم تعديلها بالزيادة بشكل كبير"، متوقعة أن يبلغ متوسط معدلات الرهن العقاري 6.4% العام المقبل، ثم 6.1% في عام 2026.

مبيعات المنازل في طريقها لتسجيل أسوأ عام لها منذ عام 1995 بسبب نمو أسعار المنازل وارتفاع معدلات الرهن العقاري. لم تنخفض أسعار المنازل منذ أكثر من عام، وفقًا لبيانات NAR، وجاءت فترة الراحة القصيرة في تكاليف الاقتراض هذا العام متأخرة جدًا لتحفيز نشاط شراء المنازل.

السياسات الاقتصادية وتأثيرها على معدلات الفائدة

ووفقًا لخبراء الاقتصاد، فإن العديد من السياسات الاقتصادية التي اقترحها الرئيس المنتخب دونالد ترامب، إذا ما تم سنها، قد تؤدي إلى إعادة إشعال التضخم. وقد يؤدي ذلك بدوره إلى منع الاحتياطي الفيدرالي من خفض أسعار الفائدة بشكل أكبر، بعد أن بدأ في خفض أسعار الفائدة منذ شهرين فقط، بل وقد يدفع البنك المركزي إلى رفع أسعار الفائدة.

وقد وعد ترامب أيضًا بإجراء المزيد من التخفيضات الضريبية والإنفاق على العجز، الأمر الذي قد يضيف تريليونات الدولارات إلى الدين الوطني، مما قد يجبر الحكومة على اقتراض المزيد من الأموال من حاملي السندات. وقد أدى الطوفان المتوقع من سندات الخزانة لدفع الفاتورة إلى انخفاض أسعار سندات الخزانة وارتفاع العوائد - التي تتحرك في اتجاه معاكس لأسعار السندات - في الفترة التي تسبق يوم الانتخابات وبعدها. ترتبط أسعار الرهن العقاري ارتباطًا وثيقًا بعائد سندات الخزانة الأمريكية لأجل 10 سنوات.

ما الذي سيمنع أسعار الفائدة من الانخفاض أكثر من ذلك؟

وبوضعهما معًا، يمكن أن يكون ذلك بمثابة صداع لأي شخص يعتمد على الرهن العقاري لشراء منزل.

كان الارتفاع الأخير في معدلات الرهن العقاري مدفوعًا أيضًا بالبيانات الاقتصادية القوية، والتي قد تمنع الاحتياطي الفيدرالي من خفض أسعار الفائدة. لذا فإن المزيد من ذلك من شأنه أن يمنع أسعار الفائدة من الانخفاض في العام المقبل وفي عام 2026.

بعد أن وصلت معدلات الرهن العقاري إلى أدنى مستوى لها في عامين عند 6.08% في أواخر سبتمبر الماضي، تسببت الأرقام القوية المتعلقة بالتوظيف وإنفاق التجزئة في ارتفاع عائدات السندات. وفي الآونة الأخيرة، جاءت بيانات التضخم في الأسبوع الماضي ساخنة، مما تسبب في ارتفاع العوائد مرة أخرى.

وقد تكون سوق سندات الخزانة الأمريكية التي تبلغ قيمتها 28 تريليون دولار أمريكي قد قامت أيضًا بتسعير الآثار المحتملة لفوز ترامب على الاقتصاد الأمريكي.

وقال برنارد باومول، كبير الاقتصاديين العالميين في مجموعة التوقعات الاقتصادية، في تحليل له الأسبوع الماضي: "أظهر سوق السندات، الذي لطالما كان شديد الحساسية تجاه أي نفحة تضخم، قلقه". وأضاف "لقد حذرنا التاريخ مرارًا وتكرارًا من الآثار المدمرة التي يمكن أن تحدثها الرسوم الجمركية على الأسعار".

تدعو أجندة ترامب الاقتصادية إلى فرض تعريفات جمركية صارمة وعمليات ترحيل جماعي. وقد يؤدي ذلك إلى تأجيج التضخم، مما يدفع أسعار المستهلكين إلى الارتفاع.

وقال المستثمر الملياردير بول تيودور جونز الشهر الماضي إن تضخم الدين الوطني في عهد ترامب سيكون أمرًا مستهجنًا في سوق السندات.

توجهات المستهلكين في سوق العقارات

وقال لشبكة سي إن بي سي: "سنصبح مفلسين بسرعة كبيرة ما لم نتعامل بجدية مع مشاكل الإنفاق لدينا". "من الواضح أنني لن أمتلك أي دخل ثابت."

في سبتمبر، قال نيك دوس من مدينة إيفانسفيل بولاية إنديانا لشبكة سي إن إن العديد من أصدقائه يريدون شراء منازل أكبر. وقال: "لقد كانوا يجلسون على الهامش لفترة من الوقت حتى تنخفض أسعار الفائدة".

حصل دوس وزوجته على رهن عقاري منخفض للغاية خلال الجائحة - 2.75% لمدة 15 عامًا - لكنهما يعرفان أن أطفالهما لن يحظوا بالتأكيد بنفس الحظ الجيد.

وقال: "نحن قلقون على أطفالنا". "إذا لم يتغير شيء ما، أعني، أنا قلق حقًا بشأن قدرة أطفالي على العثور على منزل جميل حقًا يمكنهم العيش فيه يومًا ما."

لكن الاقتصاد القوي، بطبيعة الحال، يجلب الكثير من الفوائد أيضاً.

"يقول يون من NAR: "لدينا مكاسب مستمرة في الوظائف، وعلاوة على ذلك، لدينا المزيد من المخزون الذي بدأ يظهر.

تُعد صحة سوق العمل أمرًا أساسيًا لأن النمو القوي للأجور والرواتب الثابتة تجعل من السهل التعامل مع معدلات الرهن العقاري المرتفعة. تباطأ سوق العمل الأمريكي في الأشهر الأخيرة، لكن البطالة لا تزال عند مستويات منخفضة تاريخيًا.

وقد تحسن إجمالي مخزون المساكن، أو عدد المنازل المعروضة في السوق، باستمرار هذا العام، مع تراجع ما يسمى بتأثير الانغلاق ببطء. فضّل العديد من الأمريكيين عدم بيع منازلهم لأنهم أرادوا التمسك بسعر الرهن العقاري المنخفض، الذي حصلوا عليه قبل أن يبدأ الاحتياطي الفيدرالي في رفع أسعار الفائدة في عام 2022. وقال يون إن بعض هؤلاء الأشخاص شعروا بأنهم مجبرون على البيع بسبب أحداث حياتية مثل الطلاق أو الزواج أو الأطفال الجدد.

قال يون: "لا أتوقع أن تكون معدلات الرهن العقاري مختلفة بشكل كبير عن 6٪ لمعظم العام المقبل، لكنني أعتقد أن المستهلكين اعتادوا على ذلك". "إذا بدأ الناس في قبول نسبة 6% أو 7% باعتبارها المعدل الطبيعي الجديد، فإن مكاسب الوظائف، وتكوين الأسر، والمزيد من المخزون، ستكون هذه هي الدوافع لزيادة مبيعات المنازل."