توقعات أسعار الرهن العقاري وتأثير ترامب

قد يصاب متسوقو المنازل الذين ينتظرون انخفاضًا كبيرًا في أسعار الرهن العقاري هذا العام بخيبة أمل، حتى لو أراد رئيس مجلس الاحتياطي الفيدرالي القادم خفض أسعار الفائدة.

رشح الرئيس دونالد ترامب الأسبوع الماضي رئيسًا جديدًا لمجلس الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي. وفي حال تأكيد تعيينه، سيتولى كيفن وارش هذا المنصب بمجرد انتهاء فترة ولاية الرئيس الحالي جيروم باول في مايو.

وكان ترامب قد قال بصوت عالٍ وفي كثير من الأحيان إنه يريد خفض أسعار الفائدة، وقد أشارت آراء وارش الأخيرة إلى أنه يرى أيضًا مجالًا للاحتياطي الفيدرالي لخفض أسعار الفائدة، حتى مع تصريح باول الأسبوع الماضي بأن البنك المركزي في حالة توقف مؤقت مع استمراره في مكافحة التضخم.

بعد انخفاضها بما يقرب من نقطة مئوية كاملة من أعلى مستوياتها في أوائل عام 2025، لا تزال معدلات الرهن العقاري أعلى من 6%، مما يجعل المنازل باهظة الثمن بالفعل أقل تكلفة بالنسبة للأمريكيين. قال ترامب إن تحسين القدرة على تحمل التكاليف سيكون محورًا رئيسيًا في أجندته الاقتصادية قبل انتخابات التجديد النصفي لعام 2026.

ولكن حتى لو خفض بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة وتحسنت القدرة على تحمل التكاليف على الهامش، فإن معدلات اقتراض المنازل قد لا تنخفض أكثر من ذلك بكثير هذا العام، كما يقول الاقتصاديون.

تتأثر معدلات الرهن العقاري بأكثر من قرارات الاحتياطي الفيدرالي. حيث تتبع تلك المعدلات إلى حد كبير عائد سندات الخزانة الأمريكية لأجل 10 سنوات، والذي يرتفع وينخفض لمجموعة من الأسباب الاقتصادية. يمكن أن يتأثر سعر بيع المنازل بالمعروض من المساكن، ومقدار الطلب في السوق وقواعد الدولة والحكومة المحلية، من بين عوامل أخرى.

قال تشارلي دوجيرتي، كبير الاقتصاديين في ويلز فارجو: "سوق الرهن العقاري معقد للغاية". "نعم، يلعب بنك الاحتياطي الفيدرالي دورًا، ولكن الأسباب الجذرية لارتفاع معدلات الرهن العقاري هي التضخم، وآفاق النمو والضغوط المالية."

في بعض الأحيان، لا تتبع معدلات الرهن العقاري سياسة الاحتياطي الفيدرالي. على سبيل المثال، قفز معدل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا إلى أعلى بعد أن خفض الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة في سبتمبر 2024.

مقترحات ترامب بشأن القدرة على تحمل التكاليف

في الشهر الماضي، أعلن ترامب عن استراتيجية لخفض معدلات الرهن العقاري مباشرة: فقد أصدر تعليماته إلى فاني ماي وفريدي ماك، وهما شركتان عملاقتان للرهن العقاري مملوكتان للحكومة، في منشور على وسائل التواصل الاجتماعي لشراء سندات رهن عقاري بقيمة 200 مليار دولار.

وفي بيان له، قال المتحدث باسم وكالة تمويل الإسكان الفيدرالية جوناثان كوباج إن عمليات الشراء قد بدأت و"حظيت بإقبال كبير في السوق". (تشرف وكالة تمويل الإسكان الفيدرالية على عمليات فاني ماي وفريدي ماك).

وقال العديد من الاقتصاديين إنه في حين أن مثل هذا التدخل قد يحافظ على انخفاض أسعار الفائدة مؤقتًا، إلا أنه من غير المرجح أن يعوض القوى الأوسع نطاقًا على المدى الطويل.

وتتوقع شركة ويلز فارجو أن ينخفض عائد سندات الخزانة الأمريكية لأجل 10 سنوات قليلاً في الأشهر القليلة الأولى من هذا العام قبل أن يرتفع مرة أخرى في عام 2027 وهو تحول قد يدفع في النهاية معدلات الرهن العقاري إلى الارتفاع. قال دوجيرتي إن مشتريات سندات الرهن العقاري وترشيح وارش لا يغيران توقعات البنك على المدى الطويل.

قال داريل فيرويذر، كبير الاقتصاديين في Redfin، إن الإغلاق الحكومي هذا الشهر قد يجعل من الصعب على بنك الاحتياطي الفيدرالي خفض أسعار الفائدة قريبًا، حيث قد يتم تأجيل البيانات الاقتصادية الرئيسية التي توجه البنك المركزي وسوق السندات.

وقال فيرويذر إن المحرك الرئيسي لعدم القدرة على تحمل تكاليف الإسكان هو نقص المنازل المعروضة للبيع في الأماكن التي يرغب الناس في العيش فيها، مثل المدن والمناطق التي بها المزيد من الوظائف.

Loading image...

وقّع ترامب أمرًا تنفيذيًا الشهر الماضي يحظر على المستثمرين المؤسسيين الكبار شراء منازل الأسرة الواحدة. لكنه لم يعلن عن خطة كاملة لزيادة المعروض من المساكن.

وقد أشار ترامب إلى أنه لا يريد أن يرى أسعار المنازل تنخفض كثيرًا، لأنه يشعر بالقلق من الاقتطاع من ثروة أصحاب المنازل الحاليين.

"الناس الذين يمتلكون منازلهم، سنبقيهم أثرياء. سنحافظ على ارتفاع تلك الأسعار،" كما قال في اجتماع مجلس الوزراء يوم الخميس. "لن نقوم بتدمير قيمة منازلهم حتى يتمكن شخص لم يعمل بجد من شراء منزل."

وأضاف: "سنعمل على تسهيل عملية الشراء، وسنعمل على خفض أسعار الفائدة، ولكنني أريد حماية الأشخاص الذين يشعرون لأول مرة في حياتهم بالرضا عن أنفسهم، ويشعرون بأنهم من الأثرياء".

لماذا يتحسن السوق

ومع ذلك، وعلى الرغم من ارتفاع معدلات الرهن العقاري فوق 6٪ وأسعار المنازل شبه المرتفعة، إلا أن سوق الإسكان يظهر علامات على التحسن.

فقد قفزت طلبات الرهن العقاري في معظم شهر يناير، مما يشير إلى أن المزيد من المشترين بدأوا في الابتعاد عن الشراء على الهامش، وفقًا لبيانات جمعية مصرفيي الرهن العقاري.

ويتقبل المزيد من بائعي المنازل الآن أن معدلات 6٪ هي القاعدة. قال براد كيس، كبير الاقتصاديين السكنيين في موقع Homes.com، إن الأشخاص الذين ترددوا ذات مرة في التخلي عن الرهون العقارية المنخفضة للغاية التي تم تأمينها قبل زيادة التضخم في عام 2022، أصبحوا على استعداد متزايد لعرض منازلهم للبيع الآن.

قال كيس إن القدرة على تحمل التكاليف تتحسن بشكل متواضع في بعض الأسواق، مدفوعة ليس بسبب انخفاض أسعار الفائدة أو زيادة المعروض من المساكن، ولكن بدلاً من ذلك بسبب تباطؤ نمو أسعار المنازل وارتفاع الدخل.

وتابع: "لقد زاد نمو الدخل. وهذا هو الشيء الوحيد الذي سيخرجنا من مشكلة القدرة على تحمل التكاليف دون أن نشهد انخفاضًا في أسعار المنازل". "عندما أنظر إلى السوق بشكل عام، فإن ما أراه هو أننا في طور التطبيع."