توقعات مثيرة لسوق الإسكان في 2026

قد يمثل العام المقبل نقطة تحول لسوق الإسكان في الولايات المتحدة.

بعد عدة سنوات من التجميد العميق، مع ارتفاع تكاليف الاقتراض وارتفاع الأسعار الذي يحول دون تملك العديد من الأمريكيين للمنازل، يقول الاقتصاديون إن الظروف قد تبدأ في التحول في عام 2026

ولكن في العام المقبل، يشعر العديد من الاقتصاديين بالتفاؤل بشأن سوق الإسكان. يتوقع الكثيرون أن يبدأ ارتفاع الدخل في تجاوز أسعار المنازل، مما يجعل المنازل تبدو في متناول العديد من الأمريكيين.

وقد أطلقت شركة Redfin على عام 2026 اسم "إعادة تعيين الإسكان العظيم"، في حين وصفته شركة Compass بأنه بداية "حقبة جديدة".

وبعد سنوات من أحجام المبيعات المنخفضة تاريخيًا، حتى الزيادة الطفيفة في النشاط ستشكل نقطة تحول لسوق الإسكان. سيأتي هذا التحول في الوقت الذي أشارت فيه إدارة ترامب إلى أنها تعتزم إعطاء الأولوية للقدرة على تحمل تكاليف الإسكان في عام 2026، على الرغم من أن تفاصيل هذه الخطط لا تزال محدودة.

وقال مايك سايمونسن، كبير الاقتصاديين في شركة Compass، إن سوق الإسكان في السنوات القليلة الماضية كان يبدو عالقًا. فقد انخفض عدد المنازل التي تم بيعها، لكن أسعار المنازل استمرت في الارتفاع بلا هوادة.

وقال: "في الحقبة القادمة، سيكون لدينا مخزون كافٍ في السوق في جميع أنحاء البلاد، مما يسمح بزيادة المبيعات"، متوقعًا أن يرتفع عدد مبيعات المنازل أخيرًا في عام 2026.

قد يحدث ذلك لعدد من الأسباب ولكن ربما لا يكون الإصلاح الحكومي أحدها.

هل ستنخفض أسعار المنازل؟

لقد انفجرت أسعار المنازل منذ تفشي الوباء، حيث فاق الطلب على المنازل المعروض، مما أدى إلى ارتفاع الأسعار. بين بداية عام 2020 والربع الثالث من عام 2025، ارتفعت أسعار المنازل بنسبة 55% تقريبًا على مستوى البلاد، وفقًا لـ تقرير حديث صادر عن الرابطة الوطنية لبناة المنازل.

Loading image...

بالإضافة إلى النقص العام في المساكن بالفعل، كان العديد من البائعين غير راغبين في التخلي عن معدلات الرهن العقاري المنخفضة للغاية التي حصلوا عليها منذ سنوات، وأوقفوا الإدراج.

ولكن مع تكيف أصحاب المنازل مع معدلات أعلى من 6٪، قد يقرر المزيد منهم أن الوقت قد حان للبيع في عام 2026، مما يضيف مخزونًا إلى السوق ويخفف من ضغط الأسعار، كما قال سيمونسن.

في هذا العام، كانت هناك بصيص من القدرة على تحمل التكاليف، حيث شهدت بعض الولايات مثل فلوريدا وتكساس وكاليفورنيا انخفاضًا في متوسط أسعار المنازل في عام 2025 من ذروتها.

ولكن لا تتوقع انخفاضًا حادًا في أسعار المنازل على مستوى البلاد في عام 2026، كما قال سيمونسن. من المرجح أن تحوم الأسعار بالقرب من المستويات الحالية.

وقال: "نحن نتوقع زيادة بنسبة نصف في المائة في أسعار المنازل في العام المقبل، وهو ما يعني ثباتها بشكل أساسي".

ومع ذلك، قد لا يزال العديد من المشترين يشعرون بأن الأسعار ستظل منخفضة في عام 2026. وأشار سيمونسن إلى أن أفضل طريقة لجعل المنازل بأسعار معقولة على المدى الطويل هي بناء المزيد من المنازل.

ولكن عندما يتعلق الأمر ببناء المنازل، قال سيمونسن "نحن متأخرون".

ماذا سيحدث لمعدلات الرهن العقاري؟

اتجهت معدلات الرهن العقاري إلى الانخفاض في النصف الثاني من هذا العام. في الأسبوع الماضي، بلغ متوسط الرهن العقاري بمعدل ثابت لمدة 30 عامًا 6.18%، وهو أقل بكثير مما كان عليه في بداية عام 2025، عندما كانت المعدلات تقترب من 7%.

يتوقع سيمونسن أن تظل معدلات الرهن العقاري أعلى من 6% العام المقبل، ولكن قد يتغير ذلك. قد يدفع ضعف سوق العمل أو انخفاض التضخم الاحتياطي الفيدرالي إلى خفض أسعار الفائدة أكثر من المتوقع. وعلى الرغم من أن معدلات الرهن العقاري لا تتبع الاحتياطي الفيدرالي مباشرة، إلا أنها تتبع عائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات، والذي يتفاعل مع تحركات الاحتياطي الفيدرالي.

قال جيسون وو، رئيس شركة Coldwell Banker Affiliates، إن ثقة المستهلك أمر بالغ الأهمية لسوق الإسكان. إذا تراجعت سوق العمل أكثر من ذلك وشعر المشترون بأنهم أقل أمانًا في وظائفهم، فقد يكونون أقل استعدادًا لشراء منزل، مما يؤثر على المبيعات.

وقال: "بالنسبة لغالبية الناس، فإن شراء منزل هو التزام لمدة 15 عامًا أو 30 عامًا". "إذا لم تكن واثقًا من تدفق أو إمكانات دخلك، فقد تتوقف مؤقتًا ولا تأخذ التزامات أكبر."

ماذا عن أسعار الإيجار؟

بعد انفجار أسعار الإيجارات في العديد من المدن قبل بضع سنوات، حصل المستأجرون على القليل من الراحة في عام 2025 مع تراجع نمو الإيجار، وفقًا لبنك أوف أمريكا.

كانت الإيجارات ثابتة على أساس سنوي في أكتوبر للمرة الأولى منذ ثلاث سنوات ونصف، وفقًا لبيانات المدفوعات الداخلية للبنك.

لكن هذا الارتياح قد لا يدوم.

فمع استمرار حرمان العديد من الأمريكيين من تملك المنازل بسبب ارتفاع الدفعات المقدمة ومدفوعات الرهن العقاري الشهرية الباهظة، تشير تقديرات Redfin إلى أن الطلب على الإيجارات سيظل مرتفعًا، حتى مع انخفاض عدد الشقق المبنية حديثًا في السوق.

قد ترتفع الإيجارات بحوالي 2% إلى 3% على أساس سنوي بحلول نهاية عام 2026، وفقًا لريدفين.

ما الذي تقترحه إدارة ترامب؟

في وقت سابق من هذا الشهر، أثار الرئيس دونالد ترامب خططًا لاتباع "أكثر خطط إصلاح الإسكان عدوانية" في تاريخ الولايات المتحدة في العام المقبل.

وبينما التزم البيت الأبيض الصمت بشأن التفاصيل حتى الآن، اقترح مدير المجلس الاقتصادي الوطني كيفن هاسيت خططاً تركز على لوائح الإسكان خلال ظهور تلفزيوني الأسبوع الماضي.

وقال: "هناك الكثير من الأشياء التي يمكننا القيام بها مع اللوائح لمحاولة المساعدة في الحصول على الموافقة على الأشياء بشكل أسرع". "ويمكننا أيضًا القيام بأشياء مثل مكافأة الولايات التي تسهل على الناس بناء منزل جديد."

Loading image...

قال المتحدث باسم البيت الأبيض كوش ديساي، في تصريح، إن ملكية المنازل "أولوية قصوى لأجندة الرئيس ترامب للقدرة على تحمل التكاليف".

"يمكن للشعب الأمريكي الاعتماد على المزيد في المستقبل ترقبوا المزيد!" وأضاف ديساي.

على مدى الأشهر القليلة الماضية، طرحت إدارة ترامب العديد من الأفكار لتسهيل شراء المنازل، بما في ذلك خطة الرهن العقاري لمدة 50 عامًا والرهون العقارية المحمولة.

ومع ذلك، فمن غير المرجح أن يصبح أي من الاقتراحين حقيقة واقعة في عام 2026.

كتب جاريت سيبرج، محلل سياسة الإسكان في شركة TD كوين في مذكرة للعملاء في وقت سابق من هذا الشهر: "نعتقد أن هناك حدودًا لما يمكن أن يفعله الرئيس في عام 2026 لتعزيز الإسكان".