معدلات الرهن العقاري وأسعار المنازل: تحليل وتوقعات

لا يزال الأمريكيون متشائمين تاريخيًا بشأن حالة سوق الإسكان.

حيث قال 21% فقط أن الوقت مناسب لشراء منزل، وفقًا لاستطلاع للرأي أجرته مؤسسة غالوب يوم الخميس. وتعادل هذه النسبة مع العام الماضي كأسوأ قراءة في تاريخ جالوب.

تقول الأغلبية الساحقة من الأمريكيين - 76% - إنه وقت غير مناسب لشراء منزل. وهذا أقل بقليل من الرقم القياسي الذي سجلته نسبة 78% قبل عام مضى.

تعكس النتائج الإحباط المستمر من أزمة القدرة على تحمل تكاليف الإسكان. فقد واجه الشباب الأمريكيون الذين يسعون لشراء منزل ضربة مزدوجة سامة تتمثل في الارتفاع القياسي لأسعار المنازل ومعدلات الرهن العقاري المؤلمة.

وكتب جيفري جونز، كبير المحررين في مؤسسة غالوب في التقرير: "لا يزال الأمريكيون متشائمين للغاية بشأن سوق مشتري المنازل".

ويُعد هذا الاستطلاع مؤشراً اقتصادياً آخر من شأنه أن يزعج المسؤولين في البيت الأبيض في الوقت الذي يكافحون فيه لكسب تأييد الأمريكيين المستائين من ارتفاع تكاليف المعيشة.

وفي هذا السياق، في أبريل 2019، وهي القراءة الأخيرة قبل جائحة كوفيد-19، قال 61% من الأمريكيين الذين استطلعت غالوب آراءهم إن الوقت مناسب لشراء منزل. تم تسجيل أعلى مستوى قياسي في أبريل 2003 بنسبة 81% في الوقت الذي كانت فيه طفرة الإسكان في أوجها.

بدأ الأمريكيون يشعرون بالتوتر في سوق الإسكان مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري وارتفاع أسعار المنازل بعد كوفيد. ارتفعت نسبة الأمريكيين الذين قالوا إن الوقت غير مناسب لشراء منزل من 36% فقط في أبريل 2019 إلى 69% بحلول أبريل 2022.

بعد سنوات من تكاليف الاقتراض الرخيصة للغاية، ارتفعت معدلات الرهن العقاري بشكل حاد في السنوات الأخيرة بسبب الجهود الحثيثة التي بذلها الاحتياطي الفيدرالي للسيطرة على التضخم.

انخفض متوسط معدل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا بشكل طفيف يوم الخميس إلى 7.09% من 7.22% في الأسبوع السابق. وجاء ذلك بعد خمسة أسابيع متتالية من الزيادات. المعدلات الحالية هي ضعف المعدل في فبراير 2020 قبل كوفيد مباشرة.

وقد أدى الارتفاع الكبير في معدلات الرهن العقاري إلى زيادة معدلات الرهن العقاري إلى مستويات لا يمكن تحملها بالنسبة لمشتري المنازل المحتملين.

على سبيل المثال، فإن مدفوعات الرهن العقاري الشهرية على منزل بقيمة 500,000 دولار بعد وضع 20٪ مقدمًا أعلى اليوم بحوالي 900 دولار في ظل المعدلات الحالية مما كانت عليه في ظل معدلات 3.5٪ في أوائل عام 2020. وعلى مدى عمر القرض الذي تبلغ مدته 30 عامًا، فإن ذلك يصل إلى 331,200 دولار أمريكي كتكاليف فائدة إضافية.

قال لورانس يون، كبير الاقتصاديين في الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين: "حتى في ظل معدلات الرهن العقاري المرتفعة اليوم، فإن العديد من العقارات في فئة الأسعار المعقولة تجتذب عروضًا متعددة - مما يعني تلقائيًا فائزًا واحدًا فقط والعديد من الذين خسروا في العروض".

من المفترض أن تنخفض معدلات الرهن العقاري عندما يخفض الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة. ومع ذلك، فقد أدى التضخم العنيد إلى تأخير التوقعات في وول ستريت بشأن الموعد الذي سيتمكن فيه الاحتياطي الفيدرالي من خفض أسعار الفائدة. أحد أسباب قراءات التضخم الأسوأ من المتوقع؟ ارتفاع تكاليف الإسكان.

وقال يون: "بمجرد تراجع معدلات الرهن العقاري ومع ظهور المزيد من المعروض في السوق، كما أتوقع في وقت لاحق من هذا العام، سيدخل المزيد من المشترين إلى السوق بغض النظر عن مشاعرهم اليوم".

تفاقمت مشاكل القدرة على تحمل التكاليف بسبب حقيقة أن أسعار المنازل قد ارتفعت أيضاً وسط نقص في المساكن.

فقد ارتفع متوسط سعر مبيعات المنازل القائمة بنسبة 5% على أساس سنوي في شهر مارس ليصل إلى 393,500 دولار أمريكي - وهو أعلى سعر على الإطلاق لشهر مارس، وفقًا لوكالة NAR. ارتفعت أسعار المنازل في جميع أنحاء البلاد، بقيادة قفزة بنسبة 10% في الشمال الشرقي إلى 434,600 دولار أمريكي.

لا يعتقد الأمريكيون أن هذه المكاسب في أسعار المنازل قد قاربت على الانتهاء.

فوفقًا لاستطلاع جالوب الجديد، يتوقع 68% من البالغين الأمريكيين أن ترتفع أسعار المنازل في منطقتهم المحلية في العام المقبل. وقد ارتفعت هذه النسبة من 56% قبل عام مضى. كانت القراءات الأعلى الوحيدة في تاريخ غالوب هي 71% في عام 2021 و 70% في عام 2021، وهي النسبة التي تحققت في عامي 2005 و 2022.

وبالطبع، فإن ارتفاع أسعار المنازل يشمل كلا الاتجاهين.

بالنسبة لأولئك الذين يمتلكون منزلًا بالفعل، فقد أضافت القفزة في قيم العقارات إلى صافي ثرواتهم. وهذا يساعد في تفسير سبب زيادة متوسط صافي ثروة الأمريكيين المعدل حسب التضخم بنسبة 37% بين عامي 2019 و 2022.

يمكن لأصحاب المنازل أيضًا الاستفادة من تلك الثروة السكنية كمصدر للنقد، والاقتراض مقابل قيمة منازلهم لدفع الفواتير أو تمويل الرسوم الدراسية الجامعية أو تجديد منازلهم.

ومع ذلك، لا يزال العديد من الشباب الأمريكيين الذين يحلمون بامتلاك منازلهم الخاصة في الخارج. وستؤدي الزيادة المستمرة في الأسعار إلى دفع هذا الحلم بعيدًا عن متناول اليد.