تحديات الإسكان وتكاليف الإيجار في أمريكا

في المرحلة الأخيرة من ترشحها للبيت الأبيض، جعلت نائبة الرئيس كامالا هاريس من تحسين القدرة على تحمل تكاليف السكن وعدًا أساسيًا في حملتها الانتخابية.

فبالإضافة إلى تعهدها بتقديم مساعدة تصل إلى 25,000 دولار أمريكي لمشتري المساكن لأول مرة وخطة لدفع بناء مساكن جديدة، تعهدت هاريس أيضًا بالتصدي "لأصحاب العقارات من الشركات المتعسفين" الذين تلقي عليهم جزءًا من اللوم في زيادة الإيجارات.

ما يقرب من نصف جميع الأسر المستأجرة تنفق أكثر من 30% من دخلها على تكاليف السكن، مما يؤهلها لأن تكون "مثقلة بالتكاليف"، وفقًا لبيانات التعداد السكاني الأمريكي في سبتمبر.

في حين أن أسعار الإيجارات ترتفع بلا شك، إلا أنه من غير الواضح إلى أي مدى ترجع هذه القفزة إلى المستثمرين من الشركات الذين يشترون عقارات متعددة. لا يوجد تعريف شامل لـ "أصحاب العقارات من الشركات"، على الرغم من أن هاريس دعا الكونجرس إلى تمرير قانون من شأنه أن يزيل المزايا الضريبية الرئيسية للمستثمرين الذين يشترون 50 أو أكثر من المنازل المستأجرة لعائلة واحدة.

يقول برنامج هاريس السياسي: "يشعر المجتمع تلو الآخر بأنه يتم استغلاله من قبل مستثمري وول ستريت وأصحاب العقارات من الشركات الذين اشتروا آلاف المنازل التي تؤجرها عائلة واحدة خلال فترات الركود الأخيرة".

وجد تحليل أجرته شبكة CNN أن الزيادات في الإيجارات في الآونة الأخيرة فاقت نمو الأجور في المدن التي يوجد فيها وجود كبير لكبار المستثمرين. لكن بشكل عام، من الصعب قياس تأثير هؤلاء المستثمرين على سوق الإسكان، كما قال مايكل سيلر، أستاذ العقارات والتمويل في كلية ويليام وماري، إنه من الصعب قياس تأثير هؤلاء المستثمرين على سوق الإسكان.

وقال سايلر: "لا أعرف ما إذا كنا سنتمكن حقاً من فهم تأثيرهم بشكل جيد، ولكن في الوقت الحالي هم يشكلون حصة صغيرة جداً من السوق". "ومع ذلك، فإنهم جميعًا يخلقون طلبًا على المساكن، وفي أي وقت تخلق فيه هذا الطلب، سترى أسعار المنازل ترتفع."

إليك ما نعرفه وما لا نعرفه:

اعتبارًا من عام 2021، كانت 71% من العقارات المؤجرة لوحدة واحدة لا تزال مملوكة للأفراد، وليس للشركات، وفقًا لأحدث البيانات المتاحة من التعداد السكاني الأمريكي. وبلغت نسبة الملكية من قبل مالكي الشركات، والتي حسبتها CNN من خلال الجمع بين الكيانات ذات المسؤولية المحدودة والشركات العقارية وصناديق الاستثمار العقاري، 16%.

يمتلك المستثمرون الكبار، أو أصحاب العقارات الذين يمتلكون ما لا يقل عن 1,000 عقار، حوالي 3% من المنازل في الولايات المتحدة اعتبارًا من يونيو 2022، وفقًا لتحليل أجراه المعهد الحضري. في حين أن حصتهم من الملكية قد تبدو صغيرة على المستوى الوطني، فقد اشترى هؤلاء المستثمرون الكبار جزءًا أكبر من المنازل المستأجرة لعائلة واحدة في مدن مثل أتلانتا (27%) وجاكسونفيل بولاية فلوريدا (22%) وشارلوت بولاية نورث كارولينا (20%)، وفقًا لبيانات المعهد الحضري.

شهدت بعض المدن ذات النشاط الاستثماري المرتفع زيادات كبيرة في الإيجارات. فمن بين 20 منطقة مترو ذات تواجد كبير للمستثمرين المؤسسيين، شهدت 13 منطقة مترو ذات تواجد كبير للمستثمرين المؤسسيين، شهدت 13 منطقة مترو ارتفاعاً في إيجار عقارات الأسرة الواحدة بمعدل أسرع من الأجور مقارنة بالعام السابق، وفقاً لتحليل أجرته شبكة CNN لبيانات شهر أغسطس من Zillow ومكتب إحصاءات العمل.

لكن البيانات تُظهر أن المستثمرين المؤسسيين يميلون إلى اختيار الأسواق التي ترتفع فيها الإيجارات بالفعل، وفقًا لتقرير شارك في تأليفه لوري جودمان، مؤسس مركز سياسة تمويل الإسكان في المعهد الحضري.

وقالت غودمان لشبكة CNN: "فقط لأنك تقول إن الملاك المؤسسيين يتواجدون في المناطق التي ترتفع فيها الإيجارات، فهذا لا يعني أنهم سبب ذلك". "قد يكون السبب أنهم يستهدفون تلك المناطق التي تشهد زيادات قوية في عدد السكان والتوظيف."

تُظهر استطلاعات الرأي أن المستأجرين متناغمون بشدة مع مشاكل الإسكان في البلاد. قال أربعة وعشرون بالمائة من الناخبين المحتملين الذين يستأجرون منازلهم أن "تكلفة السكن" هي أهم قضية اقتصادية يأخذونها بعين الاعتبار عندما يقررون كيفية التصويت للرئيس، وفقًا لاستطلاع أجرته شبكة سي إن إن بين 19 و 22 سبتمبر/أيلول. ويقارن ذلك بنسبة 8% فقط بين الناخبين المحتملين الذين يمتلكون منازلهم.

لقد تجنب الرئيس السابق دونالد ترامب إلى حد كبير موضوع مالكي المنازل من الشركات في حملته الانتخابية، لكن البرنامج الانتخابي للحزب الجمهوري لعام 2024 يقول إنه "سيعزز ملكية المنازل من خلال الحوافز الضريبية ودعم مشتري المنازل لأول مرة". يحتفظ جاريد كوشنر، صهر ترامب، بمصالحه في محفظة عائلته العقارية، والتي تشمل مباني سكنية متعددة العائلات في 13 ولاية.

خلال العامين الأولين من الجائحة، اشترى المستثمرون من المؤسسات مئات الآلاف من منازل الأسرة الواحدة. وفي حين لا يزال المستثمرون يشترون المنازل الأمريكية، فقد انخفضت عمليات الشراء في يونيو إلى 80,000 وحدة، وفقًا لشركة CoreLogic. يمثل ذلك انخفاضًا بنسبة 50٪ تقريبًا من الذروة التي بلغت 149,000 وحدة في يونيو 2021، مما يعكس العودة إلى مستويات ما قبل الجائحة. تحتسب CoreLogic أي فرد أو شركة لديها ثلاثة عقارات أو أكثر كمستثمر، مما يلقي بشبكة أوسع من خطة هاريس.

لا تراقب CoreLogic أيضًا ما يفعله المستثمرون بعد شراء العقارات. فبعض العقارات تم قلبها وإعادة إدراجها للبيع، وبالتالي لم تعد جزءًا من سوق الإيجار.

قال جودمان إنه من المحتمل أن يكون ذلك من الحسابات التجارية لشركات وول ستريت والمستثمرين الآخرين للتراجع عن شراء المنازل.

وقالت: "كان هناك تباطؤ واضح لأن أسعار الفائدة أعلى، والعائد على الاستثمار يبدو أقل جاذبية مما كان عليه في الماضي".

هناك أسباب أخرى لارتفاع الإيجار في هذه المناطق، أحدها نقص الوحدات المتاحة. فقد انخفض عدد منازل الأسرة الواحدة قيد الإنشاء بشكل كبير بعد الأزمة المالية لعام 2008، ولم يعد البناء إلى مستويات ما قبل الركود. وكما ارتفعت قيمة المنازل مؤخراً بسبب نقص المنازل المتاحة للبيع، فإن الإيجار مدفوع بنفس ديناميكية العرض والطلب.

فوفقاً لمكتب الإحصاء المركزي، وصل معدل الإيجارات الشاغرة في عام 2021 إلى أدنى مستوى له منذ الثمانينيات. وفي حين أنه انتعش منذ ذلك الحين، إلا أنه لا يزال عند مستويات منخفضة.