خصخصة فاني وفريدي وتأثيرها على سوق الرهن العقاري

قال بيل بولت، الذي صادق مجلس الشيوخ الأمريكي يوم الخميس على تعيينه لقيادة وكالة تمويل الإسكان الفيدرالية لإدارة ترامب، إنه ليس في عجلة من أمره لخصخصة فاني ماي وفريدي ماك، وهما شركتا الرهن العقاري العملاقتان اللتان تديران أكثر من نصف الرهون العقارية في أمريكا.

وقال بولت لشبكة CNN يوم الخميس: "لا ينبغي أن تبقى فاني وفريدي تحت الوصاية إلى الأبد". "ولكن من المهم التأكد من أن أي مناقشة حول الخروج من الوصاية لا يجب أن تقتصر على ضمان السلامة فحسب، بل يجب أن تشمل كيفية تأثير ذلك على معدلات الرهن العقاري."

في عام 2019، حاولت إدارة ترامب الأولى - وفشلت - في انتزاع فاني وفريدي من الوصاية الحكومية التي كانت قائمة منذ الأزمة المالية لعام 2008. وقد دعا العديد من حلفاء ترامب في الحزب الجمهوري منذ فترة طويلة إلى إنهاء الوصاية التي كان من المفترض دائمًا أن تكون مؤقتة.

يواجه سوق الإسكان في أمريكا اليوم معدلات اقتراض مرتفعة ونقصًا في المعروض وأسعار منازل شبه قياسية مرتفعة. وقد حذر بعض الخبراء من أن الجهود المبذولة لخصخصة فاني وفريدي قد تؤدي إلى اضطراب أسواق الرهن العقاري، مما يجعل اقتراض الأمريكيين للمال لشراء منزل أكثر تكلفة.

على الرغم من انخفاض معدلات الرهن العقاري إلى ما دون المستويات المرتفعة الأخيرة، إلا أنها لا تزال مرتفعة مقارنة بالتاريخ الحديث. بلغ متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا 6.65% للأسبوع المنتهي يوم الخميس، وفقًا لما ذكرته شركة فريدي ماك.

قال بولت، الذي أسس جده شركة PulteGroup، ثالث أكبر شركة بناء منازل في البلاد، إن خصخصة الشركتين ليست أولوية قصوى لإدارة ترامب هذه المرة. أكد بولت على أن أي جهد لفصل فاني وفريدي سيحتاج إلى تضمين "دراسة كبيرة" حول ما قد يفعله هذا الجهد لمعدلات الرهن العقاري.

تم وضع فاني وفريدي تحت سيطرة الحكومة بعد أزمة الإسكان عام 2008 لتحقيق الاستقرار في سوق الإسكان. وينسب العديد من الخبراء الفضل إلى قدرة الشركتين على العمل بفعالية في دعم الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عاماً، وهو أكثر أنواع القروض العقارية شيوعاً في الولايات المتحدة.

لا تصدر فاني وفريدي قروض الرهن العقاري للمقترضين بشكل مباشر. وبدلاً من ذلك، تشتري الشركتان اللتان ترعاهما الحكومة، أو GSE، الرهون العقارية من المقرضين وتعيد تجميعها للمستثمرين. ويساعد ذلك على توفير تدفق موثوق للأموال، مما يسمح لمقرضي الرهن العقاري بتقديم أسعار معقولة لمشتري المنازل المحتملين.

يقول الخبراء إن جهود الخصخصة تخاطر بإخافة المستثمرين دون ضمانات بأن الحكومة سوف تنقذ فاني وفريدي في أزمة مثل أزمة عام 2008. وقد يطالب المستثمرون الذين يشترون القروض بأسعار فائدة أعلى للتعويض عن ذلك.

كانت حصة الحكومة في عملاقي الرهن العقاري مربحة. بلغ صافي القيمة الصافية المجمعة لفاني وفريدي مجتمعة 147 مليار دولار اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2024، وفقًا لـ JPMorgan. وهذا يعني أن حصة الأغلبية للحكومة الأمريكية في شركتي GSE تساوي مليارات الدولارات.

قال بولت: "هذه أصول كبيرة لدافع الضرائب الأمريكي في الوقت الحالي".

وقال بولت، الذي وافق مجلس الشيوخ الأمريكي على تعيينه بأغلبية 56 صوتًا مقابل 43 صوتًا، إن تركيزه الرئيسي كمدير لإدارة التمويل العقاري الفيدرالي سيكون القضاء على الاحتيال في الشركتين وضمان عملهما بكفاءة.

وقال بولت عن فاني وفريدي: "إنهما آمنتان وسليمتان في حدود المعقول". وأضاف: "هناك فرص لتعزيز سلامة وسلامة فاني ماي وفريدي ماك."