انخفاض معدلات الرهن العقاري وتأثيرها على السوق

تباطأ شراء المنازل في الولايات المتحدة في الآونة الأخيرة إلى حد الزحف، ولكن انخفاض معدلات الرهن العقاري قد يعيد الحياة إليها قريبًا.

بالنسبة لمشتري المنازل المحتملين الذين ربما كانوا يتوقون إلى الخروج من حالة الترقب والقلق بشأن شراء المنازل، قد يكون الانخفاض الأخير في معدلات الرهن العقاري سلاحًا ذا حدين.

قد يمنح انخفاض أسعار الفائدة مشتري المنازل المزيد من القوة الشرائية. ومع ذلك، يمكن أن تؤدي أيضًا إلى مزيد من المنافسة الشديدة على المنازل في السوق، مما يؤدي إلى ارتفاع أسعار المنازل التي سجلت أرقامًا قياسية.

قال جريج ماكبرايد، كبير المحللين الماليين في Bankrate: "إنها واحدة من تلك الأشياء التي يجب أن تكون حذرًا مما تتمناه ، يمكن أن يؤدي المزيد من الانخفاض في معدلات الرهن العقاري إلى زيادة الطلب الذي يجعل من الصعب شراء منزل بالفعل."

يميل المنزل إلى أن يكون أكبر عملية شراء منفردة يقوم بها الشخص في حياته، ومؤخراً، ارتفع سعر هذا الشراء بشكل كبير.

وقد تفاقمت مشاكل القدرة على تحمل التكاليف التي عانى منها سوق الإسكان في الولايات المتحدة لسنوات بعد أن بدأ الاحتياطي الفيدرالي في رفع أسعار الفائدة بقوة في إطار مكافحته للتضخم منذ أكثر من عامين مع ارتفاع أسعار المنازل إلى مستويات قياسية.

ومع ذلك، ووفقًا لفريدي ماك، انخفض متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا إلى 6.46% الأسبوع الماضي، وهو أدنى مستوى منذ أكثر من عام وانخفض بشكل ملحوظ عن ذروة العام الماضي التي بلغت 7.79%. هناك إجماع متزايد على أن بنك الاحتياطي الفيدرالي سيبدأ في خفض أسعار الفائدة الشهر المقبل، وعلى الرغم من أن البنك المركزي لا يحدد معدلات الرهن العقاري بشكل مباشر، إلا أن إجراءاته تؤثر على تكاليف الاقتراض في جميع أنحاء الاقتصاد.

بدأ المزيد من مشتري المنازل في اتخاذ إجراءات بالفعل: فقد ارتفعت مبيعات المنازل القائمة بنسبة 1.3% في شهر يوليو، لتقطع أربعة أشهر متتالية من انخفاض المبيعات، وفقًا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين.

ويتوقع الخبراء أن يرتفع الطلب على المنازل بشكل أكبر.

قال فيشال جارج، الرئيس التنفيذي لشركة Better.com، وهي شركة إقراض عقاري عبر الإنترنت، لشبكة CNN: "لقد شهدنا زيادات هائلة في الطلب في كل مرة تنخفض فيها أسعار الفائدة". مع هذا الطلب المتزايد تأتي حروب المزايدة والمنافسة الشرسة، خاصة وأن الولايات المتحدة تواجه نقصًا في المنازل المعروضة للبيع مقارنة بالطلب.

هناك عامل آخر قد يعزز الطلب ابتداءً من هذا الشهر: التغييرات الأخيرة في القواعد التي أجرتها الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين.

تهدف التغييرات، التي دخلت حيز التنفيذ في 17 أغسطس، إلى تغيير الطريقة التي يتقاضى بها 1.5 مليون من العاملين في مجال العقارات في الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين أجورهم عندما يساعدون الناس على شراء المنازل وبيعها.

قال تشارلز دوجيرتي، كبير الاقتصاديين في ويلز فارجو: "هناك توقع بأنه ربما يكون هناك انخفاض في تكاليف المعاملات في مرحلة ما في المستقبل ، ربما يكون ذلك قد تسبب في تأجيل بعض المشترين والبائعين نوعًا ما حتى يتم إجراء تلك التغييرات."

بشكل عام، على الرغم من ذلك، قال دوجيرتي إنه من السابق لأوانه معرفة كيف ستؤثر قواعد NAR الجديدة على سوق الإسكان.

كان العرض عاملاً رئيسياً آخر ساهم في صعوبات سوق الإسكان: فقد كان عدد أقل من مالكي المنازل الذين احتفظوا بمعدلات رهن عقاري منخفضة للغاية في عصر الوباء على استعداد لعرض منازلهم للبيع في بيئة أسعار الفائدة المرتفعة. قد يؤدي انخفاض أسعار الفائدة إلى كسر تأثير "حبس الرهن العقاري" أخيرًا.

وجد استطلاع أجرته Bankrate في يوليو على 1,133 من مالكي المنازل الحاليين أن 35% منهم قالوا إنهم سيكونون مرتاحين لبيع منازلهم هذا العام إذا انخفضت معدلات الرهن العقاري إلى أقل من 6%. وقال أكثر من نصف مالكي المنازل هؤلاء أيضًا إنهم سيكونون مرتاحين لشراء منزل هذا العام إذا انخفضت أسعار الفائدة إلى أقل من 6%.

"قال ماكبرايد: "من الصعب معرفة ما هي نقطة التحول. أتوقع أننا سنرى المزيد من المنازل تطرح في السوق كلما انخفضت معدلات الرهن العقاري."

من الصعب تحديد الوقت المناسب لسوق الإسكان في الوقت المناسب - وقد يصاب المشترون المحتملون الذين ينتظرون خفض الاحتياطي الفيدرالي لأسعار الفائدة قبل القفز إلى سوق الإسكان بخيبة أمل.

تشير تقديرات Wells Fargo إلى أن معدل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا سيصل في المتوسط إلى 6.5% بحلول نهاية عام 2024 و 5.9% بحلول نهاية عام 2025.

قال دوجيرتي: "نحن نتطلع إلى انخفاض معدل الرهن العقاري لمدة 30 عامًا قليلاً على مدار ال 18 شهرًا القادمة أو نحو ذلك، ولكن ليس بهذا القدر. سيمثل ذلك تحسنًا هامشيًا في القدرة على تحمل التكاليف، ولكن من غير المرجح أن تنخفض معدلات الرهن العقاري إلى معدلات 3٪ التي كان متوسطها في الآونة الأخيرة حتى عام 2021."

قال ماكبرايد إن مشتري المنازل لأول مرة يجب أن يتأكدوا من استعدادهم المالي الكامل قبل الغوص في ملكية المنازل بدلاً من اتخاذ قرار بناءً على تحركات صغيرة في متوسط معدلات الرهن العقاري.

"ملكية المنازل مثل الزواج. يجب أن تكون مستعدًا لكل الالتزامات التي ينطوي عليها الأمر على المدى الطويل، بغض النظر عن مكان معدلات الرهن العقاري، إذا كنت تقضم أكثر مما يمكنك مضغه من الناحية المالية، فقد يكون لذلك آثار مدمرة للغاية إذا ساءت الأمور."